楼价跌银行估值差额巨 业主需抬钱「上会」

楼市又响新警号！据中原地产统计，自2020至2022年第三季落成的新盘，由财务公司承按的宗数达2,458宗，共涉资236.38亿元，由於财仔按多属高成数按揭，一般由财力稍欠的买家为「借到尽」上车之用，这些财仔按一般有两三年「低息蜜月期」，之后就会收取P+2厘甚至P+ 3厘的高息，故财仔按的小业主之后均会将单位转按去银行。问题是两三年新盘普遍以高溢价出售，现时楼价已经下跌一至两成，转按需抬钱「上会」，市场人士忧虑这些财仔按恐成高危群组，担心会引发「港版次按」危机。 ◆香港文汇报记者 曾业俊

据中原研究部统计，截至今年第三季，2022年落成的新盘由财务公司承按的有541宗，涉及买卖合约金额45.67亿元，分别占7.1%及6.2%，按季下跌0.6及0.4个百分点。2021年落成的新盘由财务公司承按的有820宗，涉及买卖合约金额88.79亿元，分别占7.6%及8.7%，按季上升0.2及0.4个百分点。2020年落成的新盘，由财务公司承按的有1,097宗，涉及买卖合约金额101.92亿元，分别占6.5%及7.4%，按季上升0.1及0.3个百分点。

转按差价财仔按买家难顶

换言之，自2020至今年第三季落成的新盘，由财务公司承按的宗数共2,458宗，涉资共236.38亿元。据按揭业人士指出，财仔按的特点，一般开头是有两三年的「超低息蜜月期」，息口较银行按揭的还低，之后才会收取财仔息，有见过最高P+2厘甚至P+ 3厘的高息，故此不少新盘会联同财务公司提供财仔按，利用头两三年的「超低息蜜月期」吸引稍欠能力的买家上车，而买家则憧憬两三年后加人工或楼价上升，可以轻易将单位转按去银行，避开财仔按的高息屠刀。

然而人算不如天算，过去两三年楼市正值高峰期，新盘均以高溢价出售，目前转按去银行，在楼价跌息口升之下，银行按揭计算的楼价与小业主当日的买入价，至少有数十万元甚至过百万元的差额，需要转按的小业主补足。借财仔按的买家本身实力已经「麻麻哋」，现在霎时间要拿出数以百万元现金补差价上会，可以预见情况极不乐观。

或随时酿「黑天鹅」事件

财仔不受金管局规管，他们的财务状况无人知晓，这更让人忧心，事缘财仔的资金亦是来源於银行体系，若果财仔因为大批高按客户出事，也许被拖累甚至破产，严重的话更会波及银行体系。这些财仔按恐怕已成高危群组，同时由於财仔按的客户数目不少，恐怕也会由此衍生不少社会问题，政府对此实应及早防备应对，以防出现「黑天鹅」，甚至演变成「港版次按」危机。

「爆煲」与否看两大因素

港大房地产及建设系客座副教授张圣典认为，2020年至2022年间约有15万宗物业成交，2,458宗财仔一按所占比例不高，加上一手按揭控制得较好，惟最终供款人会否「爆煲」，仍要视乎未来楼市下行幅度。他相信，自金融风暴及金融海啸后，金管局的按揭风险已管理得很好，借贷人收入及资产审查都做得好足，抵御楼市下调能力比以前强，楼市「割喉」或「断崖」下跌情况出现机会不高，但最终仍要待经济复常，社会需要重拾上升动力，政府要在此方面下工夫。

港大房地产及建设系讲座教授邹广荣认为，要看财仔按揭会否大规模「爆煲」以致动摇香港金融稳定，要视乎本港就业情况。如果情况稳定，相信不会有问题。