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按揭新闻
财仔按3年2458宗 忧爆「港版次按危机」
2022年11月7日 (文汇报)
楼价跌银行估值差额巨 业主需抬钱「上会」

楼市又响新警号!据中原地产统计,自2020至2022年第三季落成的新盘,由财务公司承按的宗数达2,458宗,共涉资236.38亿元,由於财仔按多属高成数按揭,一般由财力稍欠的买家为「借到尽」上车之用,这些财仔按一般有两三年「低息蜜月期」,之后就会收取P+2厘甚至P+ 3厘的高息,故财仔按的小业主之后均会将单位转按去银行。问题是两三年新盘普遍以高溢价出售,现时楼价已经下跌一至两成,转按需抬钱「上会」,市场人士忧虑这些财仔按恐成高危群组,担心会引发「港版次按」危机。 ◆香港文汇报记者 曾业俊

据中原研究部统计,截至今年第三季,2022年落成的新盘由财务公司承按的有541宗,涉及买卖合约金额45.67亿元,分别占7.1%及6.2%,按季下跌0.6及0.4个百分点。2021年落成的新盘由财务公司承按的有820宗,涉及买卖合约金额88.79亿元,分别占7.6%及8.7%,按季上升0.2及0.4个百分点。2020年落成的新盘,由财务公司承按的有1,097宗,涉及买卖合约金额101.92亿元,分别占6.5%及7.4%,按季上升0.1及0.3个百分点。

转按差价财仔按买家难顶

换言之,自2020至今年第三季落成的新盘,由财务公司承按的宗数共2,458宗,涉资共236.38亿元。据按揭业人士指出,财仔按的特点,一般开头是有两三年的「超低息蜜月期」,息口较银行按揭的还低,之后才会收取财仔息,有见过最高P+2厘甚至P+ 3厘的高息,故此不少新盘会联同财务公司提供财仔按,利用头两三年的「超低息蜜月期」吸引稍欠能力的买家上车,而买家则憧憬两三年后加人工或楼价上升,可以轻易将单位转按去银行,避开财仔按的高息屠刀。

然而人算不如天算,过去两三年楼市正值高峰期,新盘均以高溢价出售,目前转按去银行,在楼价跌息口升之下,银行按揭计算的楼价与小业主当日的买入价,至少有数十万元甚至过百万元的差额,需要转按的小业主补足。借财仔按的买家本身实力已经「麻麻哋」,现在霎时间要拿出数以百万元现金补差价上会,可以预见情况极不乐观。

或随时酿「黑天鹅」事件

财仔不受金管局规管,他们的财务状况无人知晓,这更让人忧心,事缘财仔的资金亦是来源於银行体系,若果财仔因为大批高按客户出事,也许被拖累甚至破产,严重的话更会波及银行体系。这些财仔按恐怕已成高危群组,同时由於财仔按的客户数目不少,恐怕也会由此衍生不少社会问题,政府对此实应及早防备应对,以防出现「黑天鹅」,甚至演变成「港版次按」危机。

「爆煲」与否看两大因素

港大房地产及建设系客座副教授张圣典认为,2020年至2022年间约有15万宗物业成交,2,458宗财仔一按所占比例不高,加上一手按揭控制得较好,惟最终供款人会否「爆煲」,仍要视乎未来楼市下行幅度。他相信,自金融风暴及金融海啸后,金管局的按揭风险已管理得很好,借贷人收入及资产审查都做得好足,抵御楼市下调能力比以前强,楼市「割喉」或「断崖」下跌情况出现机会不高,但最终仍要待经济复常,社会需要重拾上升动力,政府要在此方面下工夫。

港大房地产及建设系讲座教授邹广荣认为,要看财仔按揭会否大规模「爆煲」以致动摇香港金融稳定,要视乎本港就业情况。如果情况稳定,相信不会有问题。