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按揭新闻
楼市下行「财仔次按」堪忧 宜及早摸底应对
2022年11月7日 (文汇报)
地产代理的统计数字显示,由2020至2022年第三季落成的新盘中,由俗称「财仔」的财务公司承造的按揭宗数高达2,458宗,涉及的买卖合约金额达236.38亿元。这些高成数按揭的买家,财力有限,选择以「财仔」按揭上车,底层逻辑是「赌」楼市在短期内有较大幅上升。但本港楼价今年恐会录得逾一成跌幅,加上疫情打击经济和美国大幅加息,都令「财仔」按揭爆煲的机会大增。如果大量业主和「财仔」破产,可能波及本港银行体系,也会衍生不少社会问题,政府和金管局对此要及早应对、未雨绸缪。

本港楼价自2003年沙士后一直反覆上扬,直至2021年9月见顶,给很多人形成了楼价只升不跌的错觉。一些自身财力不足的买家,为求尽快上车,明明过不了银行按揭的压力测试,也「走捷径」去找财务公司借到尽做按揭,以八成、九成、九成半按揭上车。由2020年至今年第三季,每个季度由财务公司承按的新盘占总数的6%至9%。

「财仔」按揭的特色是「先甜后苦」,头两至三年都会让买家以超低息、甚至免息作招徕,但过了「蜜月期」则要偿还超高息,不少高达「P +2厘甚至P+3厘」。买家的「如意算盘」,一是在「蜜月期」可以升职加薪,二是「蜜月期」内楼价大幅上升,那么「蜜月期」结束后就可以将按揭「转会」至银行,继续享受低息。可惜人算不如天算,过去三年,遇上疫情、加息、楼价下跌,这群高风险上车客随时已变成负资产。由於转按时银行是以承按时的楼价计算按揭,小业主随时需抬钱「上会」,如果没有能力继续供,随时会被「杀订」及面临破产等风险。

本港楼价今年已跌约9.23%,按年跌幅已是2008年金融海啸后最大,而且短期趋势仍然向下。在楼市进入下行周期,地产界自然希望政府能「减辣」救市。对此,财政司司长陈茂波早前表明要考虑「五个因素」,他的结论是无需「减辣」:目前的楼价水平仍然相当高;平均成交数字与过往相距不远;近年供应量无大增;未来如果与外地及内地进一步恢复正常通关,对前景仍有信心;市场普遍取态较为审慎,未见大规模恐慌式抛售。

本港的楼市和金融体系固然比亚洲金融风暴和金融海啸期间稳健得多,但楼市对整体经济影响相当广泛而深远,绝不可掉以轻心。本港第三季末负资产住宅按揭贷款宗数增加至533宗,按季增加8.7倍,负资产住宅按揭贷款涉及30亿元,按季增加逾9倍。数字与1997至2003年低潮时期的逾10万宗比较固然不多,但增长势头迅猛。更关键的是,金管局承认,这些数字仅涉及银行提供的一按贷款,并不包括二按,由於银行没有客户在二按下未偿还贷款资料,因此无法知悉实际上有多少宗属於负资产。换句话说,那些向「财仔」借钱的负资产有多少,金管局也不掌握。

「财仔」不受金管局规管,他们的财务状况无人知晓,但「财仔」的资金亦是来源於银行体系,若大批高成数按揭客户出事,「财仔」也许被拖累甚至破产,严重的话更会波及银行体系。同时由於「财仔」的按揭客户数目不少,恐怕也会由此衍生不少社会问题,政府对此实应及早摸底、做好防备应对预案,以防出现「黑天鹅」,甚至演变成「港版次按危机」。