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按揭新聞
樓市逆風未止息 死抱辣招誰得益
2023年4月29日 (東方)
去年香港樓價跌15%,而繼去年末季港樓負資產宗數按季爆升近22倍至逾萬宗後,今年首季在經濟重啟樓市反彈下,再錄逾六千宗負資產,且次季以來樓價已呈「彈散」,樓價指數再度向下。

目前評論升息周期言之尚早,樓市供應增加而需求受壓下,信心危機與市場供求扭曲積累的隱患絕非等閒。港府繼續「留意」、「觀察」,不作為,當本地經濟再轉弱,全球經濟逆風下半年殺到,樓市失救後果自見真章。

對港人而言,樓市負資產重臨,誠然是可怕的事,皆因上一次樓價大跌浪,造成2003年負資產爆升、銀主盤、破產個案急增,樓市金融高危、失業、通縮,百業景氣環環相扣,經濟如墮煉獄的景象,是可一不可再!

去年第四季,樓市負資產重上萬宗,港府說風險可控;今年首季,即使經濟重開釋放需求,令樓價反彈,負資產仍逾六千宗,當中主要是高成數按揭。死抱「辣招」的港府,可以將數據解讀成負資產下降,問題並不嚴重。

但實際上,次季以來樓價升勢無以為繼,甚已掉頭向下,銀主盤數量增加,地區住宅空置率上升。是否要見到季度負資產再破萬、工人失業、按揭斷供個案上升、銀行警報風險,港府才需要有所作為,慢慢再考慮如何撤銷早已過時的「辣招」?最怕到時市場信心崩潰,狂瀾難挽,尤其是國際地緣政治風險本身就不利房產投資,今年下半年外圍歐美經濟好可能步入衰退期,利率周期尚不明朗,物業作為大額投資,價格易跌難升。

地產界已表達「撤辣」穩樓市的訴求,皆因新盤滯銷、二手劈價、官地流拍,樓價跌勢未止。地產商為保資金流轉,新盤減價促銷,拖着樓價向下,這幾年以高成數按揭上車的物業變成負資產,雖則說沒斷供一般銀行不會主動要求補差價,但以目前內外景氣判斷,非但負資產業主憂慮收入不保,用家上車亦更卻步。

更何況未來港府建屋供應將大增,到底樓價跌至哪一水平,才是港府認為的合理水平,須要出手穩定,實有責任向市場參與者交代施政基礎。不同的房屋供應與需求、利率與經濟景氣變化,大大影響私營企業投資覓地建屋的意願,除非港府打算改變樓市結構,未來以公營房屋供應主導,否則得顧及樓市營商環境,免得樓市投資大煞車,百業受累,更遑論要實現長遠住屋目標。

說到底,香港人口老化,這幾年逾廿萬就業人口離港,帶走了巨量的資金和購買力,本就令樓市底子大打折扣。未來港府是要重奪樓市供應主導權,也得審慎處理供應問題,以免誤判市場景氣與購買力,過猶不及,同樣足以帶來經濟災難。

如無意外,港樓首季價量反彈已完成,次季確認復挫,下半年跌浪有延續之勢,加上中美緊張局勢隨時升級,外資正遠離香港這「風眼」。牌面如是,還說可憧憬正在打壓樓市炒風的鄰城資金轉戰港樓撈底,未免對號入座,站在懸崖邊仍感覺良好!最不希望港府樓市政策失敗,再次換來港人噩夢!