高盛：港銀狂加封頂息 未來3年樓市冇運行

在大型銀行大加H按封頂息0.5厘後，小型銀行之加幅更為進取，昨日市場消息傳出，建行亞洲計劃下周一(18日)起，將封頂息大加1.5厘，實際按息升至5.125厘，為此輪加息周期首家按息突破5厘的銀行；加息後以借500萬元計，每月供款由22,803元增至27,224元，增加4,421元或19.4%。美聯儲下周議息，本港按揭業界雖料美下周加息機會微，但年內仍有機會加息，本港的一個月拆息(HIBOR)仍有上升壓力，不排除港銀會再加最優惠利率（P）。大行高盛則指考慮到港銀大加H按封頂息，將今年樓價預測由原先升5%降至持平，2024及2025年樓價預測亦降至無增長，2026年則升4%。

◆香港文匯報記者 黎梓田

在美聯儲下周議息會議之前，根據銀行公會公布，本港與樓按相關的一個月拆息(HIBOR)再升穿5厘，昨報5.00185厘，連升8個交易日，合共上131個點子，為逾5個星期新高。反映二手樓價表現的CCL昨報159.87點，按周跌1.19%，連跌5周共3.36%，是32周新低（詳見配稿）。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明昨表示，美息高企，加上受季結因素影響，使一個月HIBOR升至5厘水平。金管局亦於本月兩度透過貼現窗運作向市場投放44.47億元資金，顯示銀行仍有資金壓力。

美隨時加息 HIBOR有升壓

曹德明指出，市場預計美國下周議息加息機會微，惟美國仍有通脹壓力，料年內仍有機會再次加息，HIBOR仍有上升壓力。曹德明料年內HIBOR將繼續維持高水平。過往也曾發生美國與香港不同步加息，銀行在資金成本壓力續增下，或視乎自身策略，不排除本地銀行於年內再次上調最優惠利率，幅度為0.125厘。

事實上，鑑於資金成本壓力，四大銀行及大部分中小型銀行近日相繼上調H按封頂息率，由3.625厘加至4.125厘，大加0.5厘。昨日市場消息傳出，建行亞洲下周一將H按封頂息大加1.5厘，成為此輪加息期首家實際按息突破5厘的銀行，其實際按息達5.125厘。消息稱，該行H按息為為H+1.4厘，封頂息為P減2.5厘，以該行最優惠利率 6.125厘計，實際按息為3.625厘，下周一起封頂息調整至P減1厘，即實際按息達5.125厘。以借500萬元貸款、還款期30年計，加息前每月供款22,803元，加息後每月供款27,224元，即是增加4,421元或19.4%。

申貸比三家 告誡勿借到盡

根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示，截止今年8月，建行亞洲的現樓及樓花市佔率共佔整體市場僅有0.4%。曹德明認為，該行按揭市佔率較低，相信受影響的客戶較少，建議有意置業人士預留更多首期及後備資金以應對利息上升的風險，選擇按揭計劃可貨比三家，同時避免借得盡失預算。

高盛指出，港銀是次加按息的幅度，是今個加息周期中最大幅度的上調，令新造按揭平均成本上升至4.1厘，按息上升會對樓市購買力造成壓力，加上市場對聯儲局減息預期已被推遲，樓價存在下跌風險。該行下調未來三年的樓價預測，今年由原先預測升5%降至持平，2024及2025年樓價預測亦降至無增長，2026年則升4%。不過，該行維持明年一個月拆息約維持4.7厘的預測，較今年7月平均的5.1厘為低，並相信按息已見頂。