高盛：港银狂加封顶息 未来3年楼市冇运行

在大型银行大加H按封顶息0.5厘后，小型银行之加幅更为进取，昨日市场消息传出，建行亚洲计划下周一(18日)起，将封顶息大加1.5厘，实际按息升至5.125厘，为此轮加息周期首家按息突破5厘的银行；加息后以借500万元计，每月供款由22,803元增至27,224元，增加4,421元或19.4%。美联储下周议息，本港按揭业界虽料美下周加息机会微，但年内仍有机会加息，本港的一个月拆息(HIBOR)仍有上升压力，不排除港银会再加最优惠利率（P）。大行高盛则指考虑到港银大加H按封顶息，将今年楼价预测由原先升5%降至持平，2024及2025年楼价预测亦降至无增长，2026年则升4%。

◆香港文汇报记者 黎梓田

在美联储下周议息会议之前，根据银行公会公布，本港与楼按相关的一个月拆息(HIBOR)再升穿5厘，昨报5.00185厘，连升8个交易日，合共上131个点子，为逾5个星期新高。反映二手楼价表现的CCL昨报159.87点，按周跌1.19%，连跌5周共3.36%，是32周新低（详见配稿）。经络按揭转介首席副总裁曹德明昨表示，美息高企，加上受季结因素影响，使一个月HIBOR升至5厘水平。金管局亦於本月两度透过贴现窗运作向市场投放44.47亿元资金，显示银行仍有资金压力。

美随时加息 HIBOR有升压

曹德明指出，市场预计美国下周议息加息机会微，惟美国仍有通胀压力，料年内仍有机会再次加息，HIBOR仍有上升压力。曹德明料年内HIBOR将继续维持高水平。过往也曾发生美国与香港不同步加息，银行在资金成本压力续增下，或视乎自身策略，不排除本地银行於年内再次上调最优惠利率，幅度为0.125厘。

事实上，鉴於资金成本压力，四大银行及大部分中小型银行近日相继上调H按封顶息率，由3.625厘加至4.125厘，大加0.5厘。昨日市场消息传出，建行亚洲下周一将H按封顶息大加1.5厘，成为此轮加息期首家实际按息突破5厘的银行，其实际按息达5.125厘。消息称，该行H按息为为H+1.4厘，封顶息为P减2.5厘，以该行最优惠利率 6.125厘计，实际按息为3.625厘，下周一起封顶息调整至P减1厘，即实际按息达5.125厘。以借500万元贷款、还款期30年计，加息前每月供款22,803元，加息后每月供款27,224元，即是增加4,421元或19.4%。

申贷比三家 告诫勿借到尽

根据经络按揭转介研究部及土地注册处资料显示，截止今年8月，建行亚洲的现楼及楼花市占率共占整体市场仅有0.4%。曹德明认为，该行按揭市占率较低，相信受影响的客户较少，建议有意置业人士预留更多首期及后备资金以应对利息上升的风险，选择按揭计划可货比三家，同时避免借得尽失预算。

高盛指出，港银是次加按息的幅度，是今个加息周期中最大幅度的上调，令新造按揭平均成本上升至4.1厘，按息上升会对楼市购买力造成压力，加上市场对联储局减息预期已被推迟，楼价存在下跌风险。该行下调未来三年的楼价预测，今年由原先预测升5%降至持平，2024及2025年楼价预测亦降至无增长，2026年则升4%。不过，该行维持明年一个月拆息约维持4.7厘的预测，较今年7月平均的5.1厘为低，并相信按息已见顶。