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按揭新聞
樓市五節棍之住宅樓價冧檔 呈L型橫行
2023年12月30日 (林木地)
第一棍:住宅樓價冧檔 呈L型橫行

本港住宅樓價每下愈況,政府新公布指數連跌七個月,高位跌逾二成,有業界指明年上半年仍存調整壓力,樓價很大機會呈L型低位橫行。

《阿爺報》講,指數上月再插近2%,業界盼政府再救市,港樓價7連跌,創6.5年新低。新盤減價傾銷,加上地皮接連流標,拖累本港樓市氣氛持續低迷。差餉物業估價署近日公布,11月私人住宅售價指數報316點,按月再跌1.99%,連跌7個月,累挫10.78%,指數為2017年2月後約6年半新低。以今年首11個月計,樓價累跌5.59%,若與2021年9月歷史高位的398.1點比較,樓價跌幅經已超過兩成。由於房地產為香港經濟的重要支柱,不單是政府財政收入的重要來源,同時亦是香港市民的主要資產,業界盼望政府能拿出更大力度支持樓市。

萊坊董事暨大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為,樓價持續下跌,主要受到高息口、購買力不足及新盤貨尾量囤積等因素影響。雖然施政報告對印花稅「減辣」,但由於購買力需要更長時間釋放,市場短期內亦欠缺信心,預計今年全年樓價將跌6%至7%。鑑於明年上半年樓市仍面對很大阻力,估計明年住宅樓價將呈「L型」走勢,上半年仍有機會再跌3%至5%。

第二棍:假期一手沽20伙欠睇頭

聖誕節長假逾百萬人計出境,本地樓市欠睇頭,表現較佳的一手盤市場亦乏人問津,假期累售僅20伙,成為四年來較淡靜紀錄。

《小超報》話,聖誕假一手銷20伙,四年最靜,YOHO WEST 6宗成交稱冠,套3046萬。今年聖誕節與去年一樣,沒有全新盤開售,但過去4天長假(23日至26日)僅錄20宗一手成交,較去年同期減少一半,是近4年最淡靜的聖誕節。新地天水圍輕鐵天榮站物業發展項目第1期YOHO WEST沽出6伙,已經冠絕一手市場。

新盤市場於聖誕節4天長假期僅錄20宗成交,較去年聖誕節長假期(2022年12月24日至27日)4天錄約40宗成交,按年大減50%,創2019年聖誕假期2天錄14宗後,近4年成交量最低的聖誕節。若單計周末兩天(23日及24日)則錄得9宗成交,較前一個周末(16日及17日)265宗,按周急挫96.6%。

第三棍:新界北都發展拆牆鬆綁

政府大力拓展北區,迅速為區內收地拆牆鬆綁,推出原址換地及協助發展商收地等,以大步加快發展速度。

《搵銀報》指出,北都原址換地,寬至9成業權,4方向優化,政府可助收地。為加快北部都會區發展及節省現金流,發展局4方向修訂優化新市鎮原址換地安排,包括擴大換地用途範圍,同時亦可協助發展商收回第三方土地,但須符合擁有9成土地業權,其中古洞北/粉嶺北兩宗換地申請率先受惠。分析料,有助提升北都發展效率。

現時政府在古洞北/粉嶺北等北都新區,採用「加強版傳統新市鎮模式」,容許擁有農地的發展商符合條件下,申請原址換地。發展局新公布4項修訂安排,在維持政府主導和保障受影響住戶利益前提下,「扭鬆」一些換地限制,善用市場力量提速北都發展。

第四棍:外遊人多本地零售有壓力

長假外遊人多,香港消費市場平淡,有紀錄指三日假期每天有百萬人出入境,本地零售商假期銷售備受壓力。

《中產報》報導,長假出入境「爆棚」,連續3天日日破百萬,港珠澳大橋車流1.6萬創單日新高。聖誕長假期結束,創下連續3日出入境人次均破百萬的紀錄。入境處預計,周二拆禮物日為本港入境高峰,各口岸錄得48.6萬人次入境,已達預期的62.6萬人次的近8成。有經羅湖口岸返港的港人表示,過關順暢,全程僅需約10分鐘,又大讚北上消費比香港更便宜。另外,港珠澳大橋的汽車流量亦創新紀錄。

第五棍:市建局變招增觀塘地吸引力

市建局變招,將觀觀塘巨無霸地標項目,以「垂直城市」商業模式高密度拓展,冀增加發展商投標的吸引力。

《文人報》講,油旺區擬引入垂直城市建摩廈,韋志成:觀塘巨無霸突破框架,增彈性吸引投標。油旺地區重建或引入「垂直城市」(Vertical City)發展理念,以高空發展的都市形態作更新規劃,即日後或建摩天大樓。市區重建局早前改劃觀塘市中心第4 、5 區「巨無霸」商業項目,擬採用垂直城市發展概念,以重建高密度混合用途項目,同時試行「浮動規劃參數」模式。市建局行政總監韋志成接受本報訪問稱,觀塘項目「正進行突破」,若最終落實,認為可將垂直城市概念應用於油旺甚至其他地區;同時本港亦應向浮動規劃參數方向發展,在市場波動下增加發展商投標的吸引力。有立法會議員稱摩天大廈在港普遍,認為可試行上述新規劃模式,以了解社會反應。