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按揭新闻
楼市五节棍之住宅楼价冧档 呈L型横行
2023年12月30日 (林木地)
第一棍:住宅楼价冧档 呈L型横行

本港住宅楼价每下愈况,政府新公布指数连跌七个月,高位跌逾二成,有业界指明年上半年仍存调整压力,楼价很大机会呈L型低位横行。

《阿爷报》讲,指数上月再插近2%,业界盼政府再救市,港楼价7连跌,创6.5年新低。新盘减价倾销,加上地皮接连流标,拖累本港楼市气氛持续低迷。差饷物业估价署近日公布,11月私人住宅售价指数报316点,按月再跌1.99%,连跌7个月,累挫10.78%,指数为2017年2月后约6年半新低。以今年首11个月计,楼价累跌5.59%,若与2021年9月历史高位的398.1点比较,楼价跌幅经已超过两成。由於房地产为香港经济的重要支柱,不单是政府财政收入的重要来源,同时亦是香港市民的主要资产,业界盼望政府能拿出更大力度支持楼市。

莱坊董事暨大中华区研究及谘询部主管王兆麒认为,楼价持续下跌,主要受到高息口、购买力不足及新盘货尾量囤积等因素影响。虽然施政报告对印花税「减辣」,但由於购买力需要更长时间释放,市场短期内亦欠缺信心,预计今年全年楼价将跌6%至7%。鉴於明年上半年楼市仍面对很大阻力,估计明年住宅楼价将呈「L型」走势,上半年仍有机会再跌3%至5%。

第二棍:假期一手沽20伙欠睇头

圣诞节长假逾百万人计出境,本地楼市欠睇头,表现较佳的一手盘市场亦乏人问津,假期累售仅20伙,成为四年来较淡静纪录。

《小超报》话,圣诞假一手销20伙,四年最静,YOHO WEST 6宗成交称冠,套3046万。今年圣诞节与去年一样,没有全新盘开售,但过去4天长假(23日至26日)仅录20宗一手成交,较去年同期减少一半,是近4年最淡静的圣诞节。新地天水围轻铁天荣站物业发展项目第1期YOHO WEST沽出6伙,已经冠绝一手市场。

新盘市场於圣诞节4天长假期仅录20宗成交,较去年圣诞节长假期(2022年12月24日至27日)4天录约40宗成交,按年大减50%,创2019年圣诞假期2天录14宗后,近4年成交量最低的圣诞节。若单计周末两天(23日及24日)则录得9宗成交,较前一个周末(16日及17日)265宗,按周急挫96.6%。

第三棍:新界北都发展拆墙松绑

政府大力拓展北区,迅速为区内收地拆墙松绑,推出原址换地及协助发展商收地等,以大步加快发展速度。

《搵银报》指出,北都原址换地,宽至9成业权,4方向优化,政府可助收地。为加快北部都会区发展及节省现金流,发展局4方向修订优化新市镇原址换地安排,包括扩大换地用途范围,同时亦可协助发展商收回第三方土地,但须符合拥有9成土地业权,其中古洞北/粉岭北两宗换地申请率先受惠。分析料,有助提升北都发展效率。

现时政府在古洞北/粉岭北等北都新区,采用「加强版传统新市镇模式」,容许拥有农地的发展商符合条件下,申请原址换地。发展局新公布4项修订安排,在维持政府主导和保障受影响住户利益前提下,「扭松」一些换地限制,善用市场力量提速北都发展。

第四棍:外游人多本地零售有压力

长假外游人多,香港消费市场平淡,有纪录指三日假期每天有百万人出入境,本地零售商假期销售备受压力。

《中产报》报导,长假出入境「爆棚」,连续3天日日破百万,港珠澳大桥车流1.6万创单日新高。圣诞长假期结束,创下连续3日出入境人次均破百万的纪录。入境处预计,周二拆礼物日为本港入境高峰,各口岸录得48.6万人次入境,已达预期的62.6万人次的近8成。有经罗湖口岸返港的港人表示,过关顺畅,全程仅需约10分钟,又大赞北上消费比香港更便宜。另外,港珠澳大桥的汽车流量亦创新纪录。

第五棍:市建局变招增观塘地吸引力

市建局变招,将观观塘巨无霸地标项目,以「垂直城市」商业模式高密度拓展,冀增加发展商投标的吸引力。

《文人报》讲,油旺区拟引入垂直城市建摩厦,韦志成:观塘巨无霸突破框架,增弹性吸引投标。油旺地区重建或引入「垂直城市」(Vertical City)发展理念,以高空发展的都市形态作更新规划,即日后或建摩天大楼。市区重建局早前改划观塘市中心第4 、5 区「巨无霸」商业项目,拟采用垂直城市发展概念,以重建高密度混合用途项目,同时试行「浮动规划参数」模式。市建局行政总监韦志成接受本报访问称,观塘项目「正进行突破」,若最终落实,认为可将垂直城市概念应用於油旺甚至其他地区;同时本港亦应向浮动规划参数方向发展,在市场波动下增加发展商投标的吸引力。有立法会议员称摩天大厦在港普遍,认为可试行上述新规划模式,以了解社会反应。