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按揭新聞
個人壓力測試檢視供樓能力
2013年12月7日 (太陽)
陳先生︰銀行有壓力測試,個人有沒有同樣的壓力測試?

答︰歐洲央行宣佈,會在明年年初開始,為歐元區內的銀行推行另一輪的壓力測試,以了解區內銀行業的財務狀況,以防銀行業出現任何亂子。

壓力測試的內容,預期會包括銀行的資本充足率、銀行在面對不同金融動盪時出現資本大幅下跌的可能性。市場普遍認為,歐央行的壓力測試有助了解歐洲銀行的營運狀況,以及它們的財政健康,亦可及早發現一些潛在的風險。

以上的壓力測試,其實亦可放在個人身上,特別是打算置業的準買家。因為壓力測試不是只為企業或金融機構而設,放在個人身上亦同樣有效、亦是一個完整理財規劃必須的部分。

能否應付額外開支

個人如何做壓力測試?其實內容和銀行要做的壓力測試差不多,都可以從資本充足和面對逆境兩方面着手。

資本充足︰對於個人來說,就是有否足夠的淨現金儲備,以應付一些突如其來的費用開支,如突然生病需要錢醫治、家人出現財政問題需要幫助、住宅單位突然需要大型維修等。以上種種情況,都會令個人突然需要一筆錢。如果個人將所有錢都投放到買樓上,沒有現金儲備,到時很可能沒計可施,只能迫於無奈要賣樓。

面對逆境︰除了一些突如其來的事情可能需要用錢外,一些長久的財政狀況改變亦要放在壓力測試的計算當中。

舉例來說,一個家庭本來只有兩口子,兩口子賺錢兩口子花,生活尚算輕鬆。開心的事情發生,太太懷孕了,變成兩口子賺錢、三口子花,經濟壓力自然隨之出現。另一個情況,一家三口子(爸爸、媽媽和一個小孩),本來爸爸到內地打工,收入尚算不錯。可是有一天,爸爸的公司已熟習內地運作,不再需要從香港來的人作高管。當然,爸爸可以找另一份工作,但收入和之前相比已大不如前。

九成按揭出事率高
以上的例子,其實可以簡單總結為兩個指標。1.按揭貸款的成數;2.每月樓按供款佔收入比例。如果用以上的指標,在壓力測試中不過關的一定是那些借九成、而每月還款又佔收入五成的買家。筆者不是黑心,但對於這些買家,筆者真的覺得幾年後,他們出事的機會很高。

讀者如有任何理財置業的疑問希望梁偉民先生解答,歡迎電郵至:

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安柏環球投資顧問有限公司研究部總監 梁偉民