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按揭新聞
美國「退市」會拖累香港樓市嗎?
2014年1月3日 (成報)
  去月12月,美國聯儲局宣布從2014年1月開始縮減購債規模,將每月採購850億美元資產的開放式量化寬鬆(QE)縮減100億美元,國債和抵押貸款支持債券(MBS)的採購額各縮減50億美元。有人擔心,美聯儲「退市」會拖累香港樓市。中原地產董事施永青發表文章稱,美國「退市」對香港樓市影響有限。

  美聯儲繼續「放水」

  施永青在文章中對美聯儲的政策進行解讀,認為美聯儲並非開始「收水」,而是在繼續「放水」,只是「放水」放得慢一點而已,今後依然有資金不斷流入銀行系統,社會上的閒資仍在繼續增加。再加上日本、歐洲仍在「放水」,世界未有這麼快就「缺水」。

  另一方面,美國的經濟復甦動力並未太好,美國人並未放心消費。通脹長期停留在1%附近,內需依然不足。因此,聯儲局仍不願看到美息上升。因此,十年期債券的孳息率如果沒法回落的話,聯儲局是沒法進一步減少買債規模的。

  「退市」影響微不足道

  施指出,港元與美元掛鈎,港息必須追隨美息;如果聯儲局仍要刻意維持低息環境,香港的利率亦不會先行上升。因此,所謂美國「退市」會增加港人供樓成本的說法,短期內很難兌現。施同時也承認,退市將令投資者提升對租金回報的要求。現時,香港樓市的租金回報率雖未見上升,但已沒有像之前那樣節節回落;願意流入房地產的資金大不如前。不過,相對於政府的辣招,美「退市」所造成的影響,實在微不足道。在各式印花稅的阻撓下,現在市場上不但沒有炒家,沒有外來投資者,亦沒有本地投資者與機構投資者,連換樓自用客也裹足不前。二手市場的成交,不及正常的一半。相信這種低迷的情況會持續到政府肯撤招為止。

  樓價壓力來自政府「辣招」

  施認為,政府的辣招不但阻撓買家入市,同時打擊業主的賣樓意欲。業主深知,現時賣樓對他們不公平,賣不了好價錢,能守得下去的都不肯割愛。香港的業主,六成已供完了樓,即使加息對他們也沒有壓力,所以都很惜售。這是二手樓價在交投低迷的情況下,仍不肯回落的主要原因。

  在一手市場,情況則很不一樣。大部分發展商都沒法完成2013年的售樓目標,積累了很多樓盤要在2014年上半年出售,壓力非常大。為了促銷,最有效的方法莫如減價。不過,由於二手市場的價格仍站得很穩,發展商只需按二手市場的同類單位作基準,減價到足以抵銷印花稅的作用就夠了。因此,樓價不會在2014年大幅回落;豪宅與一手樓跌15%至20%已夠;中小型單位則跌5%至10%已差不多。