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按揭新聞
置業 Q & A:辣招「馴服」樓市言過其實
2014年1月25日 (太陽)
陳先生︰有人認為政府的辣招最終會令樓市出現大跌,○三年的慘痛經歷將會再次出現,請問筆者有何看法?

答︰早前有報道指有政府官員向大眾形容,經政府的兩輪樓市辣招後,終於將樓市「馴服」下來。對此,筆者認為有誇大政策效用之嫌。

首先,筆者無意批評政府,亦不是說政府無能。相反,如果和上一屆政府比較,現屆政府在解決樓市問題上,確實更果斷、更有決心。不過,若說政府的辣招將樓市馴服,不如說是「市場環境改變」令樓市出現變化更貼切。

總結政府過去針對樓市的措施,主要分為「需求管理」和「增加供應」兩部分。在需求管理方面,主要是透過增加印花稅,加重外地人和炒家買樓的成本,從而壓抑來自投資方面的需求。在供應方面,不斷向市場傳遞訊息,游說大眾認同政府致力增加土地供應,務求令大眾相信在不久的將來,供應量會大增。

不過,樓市出現下調、甚至轉角的實際原因,其實是市場環境出現變化,政府政策最多只是產生推波助瀾的作用。

新做按揭利率上升

首先,利率環境出現改變。雖香港的按揭利率指標,如最優惠利率或銀行拆息都沒有出現明顯的改變,但銀行推出的按揭套餐已出現改變。最低息的時期,銀行推出的按揭套餐為P-3%或更多。現時,最優惠亦只是P-2.85%。H按的差距更大,最低息的時期按揭套餐可做到H+0.7%,現在最低可能也要H+1.6%或1.7%。

雖然,按揭套餐價上升,影響的只限於新做按揭的業主,影響不及P或H上調般大,但由於按揭套餐價上升,影響大家對未來息口走勢的預期,所以,也開始對樓市產生一定的影響。

投資回報不再吸引

第二,「樓」作為投資工具的吸引力比過去有所下降。雖然香港的按揭利率指標,如最優惠利率或銀行拆息沒有出現明顯的改變,但金融市場的利率已先行出現上升,令買樓作為投資選擇的吸引力下跌。舉例來說,美國十年期國債息率已升至約3%。如果買樓收租能提供2%的租金回報。上年中時買樓收租的回報比買美國國債吸引,但今天剛好相反,買美國國債的回報比買樓收租的回報吸引。

「市場環境改變」是最近幾個月樓市出現轉角的主因。預期今年、以至未來一至兩年,市場環境會持續改變,樓市會持續出現向下調整。當然,若他朝有日樓價出現大跌,到時請不要大聲責怪政府,因大跌也是「市場環境改變」所引致!

讀者如有任何理財置業的疑問希望梁偉民先生解答,歡迎電郵至:property@on.cc

安柏環球投資顧問有限公司研究部總監 梁偉民