陳先生︰有人認為政府的辣招最終會令樓市出現大跌，○三年的慘痛經歷將會再次出現，請問筆者有何看法？

答︰早前有報道指有政府官員向大眾形容，經政府的兩輪樓市辣招後，終於將樓市「馴服」下來。對此，筆者認為有誇大政策效用之嫌。

首先，筆者無意批評政府，亦不是說政府無能。相反，如果和上一屆政府比較，現屆政府在解決樓市問題上，確實更果斷、更有決心。不過，若說政府的辣招將樓市馴服，不如說是「市場環境改變」令樓市出現變化更貼切。

總結政府過去針對樓市的措施，主要分為「需求管理」和「增加供應」兩部分。在需求管理方面，主要是透過增加印花稅，加重外地人和炒家買樓的成本，從而壓抑來自投資方面的需求。在供應方面，不斷向市場傳遞訊息，游說大眾認同政府致力增加土地供應，務求令大眾相信在不久的將來，供應量會大增。

不過，樓市出現下調、甚至轉角的實際原因，其實是市場環境出現變化，政府政策最多只是產生推波助瀾的作用。

新做按揭利率上升

首先，利率環境出現改變。雖香港的按揭利率指標，如最優惠利率或銀行拆息都沒有出現明顯的改變，但銀行推出的按揭套餐已出現改變。最低息的時期，銀行推出的按揭套餐為P-3%或更多。現時，最優惠亦只是P-2.85%。H按的差距更大，最低息的時期按揭套餐可做到H+0.7%，現在最低可能也要H+1.6%或1.7%。

雖然，按揭套餐價上升，影響的只限於新做按揭的業主，影響不及P或H上調般大，但由於按揭套餐價上升，影響大家對未來息口走勢的預期，所以，也開始對樓市產生一定的影響。

投資回報不再吸引

第二，「樓」作為投資工具的吸引力比過去有所下降。雖然香港的按揭利率指標，如最優惠利率或銀行拆息沒有出現明顯的改變，但金融市場的利率已先行出現上升，令買樓作為投資選擇的吸引力下跌。舉例來說，美國十年期國債息率已升至約3%。如果買樓收租能提供2%的租金回報。上年中時買樓收租的回報比買美國國債吸引，但今天剛好相反，買美國國債的回報比買樓收租的回報吸引。

「市場環境改變」是最近幾個月樓市出現轉角的主因。預期今年、以至未來一至兩年，市場環境會持續改變，樓市會持續出現向下調整。當然，若他朝有日樓價出現大跌，到時請不要大聲責怪政府，因大跌也是「市場環境改變」所引致！

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安柏環球投資顧問有限公司研究部總監 梁偉民