陈先生∶有人认为政府的辣招最终会令楼市出现大跌，○三年的惨痛经历将会再次出现，请问笔者有何看法？

答∶早前有报道指有政府官员向大众形容，经政府的两轮楼市辣招后，终於将楼市「驯服」下来。对此，笔者认为有夸大政策效用之嫌。

首先，笔者无意批评政府，亦不是说政府无能。相反，如果和上一届政府比较，现届政府在解决楼市问题上，确实更果断、更有决心。不过，若说政府的辣招将楼市驯服，不如说是「市场环境改变」令楼市出现变化更贴切。

总结政府过去针对楼市的措施，主要分为「需求管理」和「增加供应」两部分。在需求管理方面，主要是透过增加印花税，加重外地人和炒家买楼的成本，从而压抑来自投资方面的需求。在供应方面，不断向市场传递讯息，游说大众认同政府致力增加土地供应，务求令大众相信在不久的将来，供应量会大增。

不过，楼市出现下调、甚至转角的实际原因，其实是市场环境出现变化，政府政策最多只是产生推波助澜的作用。

新做按揭利率上升

首先，利率环境出现改变。虽香港的按揭利率指标，如最优惠利率或银行拆息都没有出现明显的改变，但银行推出的按揭套餐已出现改变。最低息的时期，银行推出的按揭套餐为P-3%或更多。现时，最优惠亦只是P-2.85%。H按的差距更大，最低息的时期按揭套餐可做到H+0.7%，现在最低可能也要H+1.6%或1.7%。

虽然，按揭套餐价上升，影响的只限於新做按揭的业主，影响不及P或H上调般大，但由於按揭套餐价上升，影响大家对未来息口走势的预期，所以，也开始对楼市产生一定的影响。

投资回报不再吸引

第二，「楼」作为投资工具的吸引力比过去有所下降。虽然香港的按揭利率指标，如最优惠利率或银行拆息没有出现明显的改变，但金融市场的利率已先行出现上升，令买楼作为投资选择的吸引力下跌。举例来说，美国十年期国债息率已升至约3%。如果买楼收租能提供2%的租金回报。上年中时买楼收租的回报比买美国国债吸引，但今天刚好相反，买美国国债的回报比买楼收租的回报吸引。

「市场环境改变」是最近几个月楼市出现转角的主因。预期今年、以至未来一至两年，市场环境会持续改变，楼市会持续出现向下调整。当然，若他朝有日楼价出现大跌，到时请不要大声责怪政府，因大跌也是「市场环境改变」所引致！

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安柏环球投资顾问有限公司研究部总监 梁伟民