政府推出雙辣招已有一年多，美國長息亦在去年中開始大幅回升，照理應該足以令樓價掉頭甚至大幅回落。但事實是，根據香港樓價指數的推算，樓價只從去年二月的高位回落約5%，與金融海嘯後超過一倍的升幅相比，根本是九牛一毛。

去年底開始，已有不少專家認為，香港樓價可以出現多至四、五成的跌幅。而事實是，年初至今只有不足百分之二的跌幅。

利率趨升 供應大增

筆者認為，作出預測的專家們大多沒有錯，他們確實看到樓市的轉角位，即市場因素由利好轉成利淡。筆者常說，未來一至兩年，樓市向下的機會比較大，原因有兩個︰

（一）利率由有利變成不利︰過去幾年，聯儲局將目標利率定在零水平，甚至伸延影響力至長債市場。由於香港實行聯繫匯率，港息要跟美息走，按揭利率亦受到美國低息影響而處於低水平。由於按揭息口不斷向下，激發不少買樓的需求，樓價自然水漲船高。

今天情況相反，聯儲局已開始減少買債的規模，過去大半年美國長期（十年期）國債息率亦由1.7%，升至現時的2.7%左右。雖然香港的P和H還未明顯上升，但新造按揭的實際按揭息口已比最低時加了1至2%。

（二）政府政策由積極不干預，變成積極干預︰約兩、三年前，政府仍對樓市不聞不問，即使樓價已大幅上升，也沒太大意欲推出壓抑需求的政策。

今天，雖然實質供應未有重大改變，但政府的政策已明顯改變，除了增加推地的數量，還積極透過不同方法增加房屋供應；另外，政府亦出招壓抑需求。雖然成果還有待引證，但至少預期未來房屋供應會增加的人多了，預期樓價只升不跌的人少了。

明年跌幅料更顯著

所以，今天樓價跌幅仍少，相信是加息的幅度（新造按揭雖然有加息，但息口還是很低）和深度還未夠（P和H還未上升，舊有貸款者未受影響）。

如希望樓價出現較明顯跌幅，可能要等到下年中，美國聯儲局開始加目標利率，到時P和H才會上升。

安柏環球投資顧問有限公司研究部總監 梁偉民