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按揭新闻
置业大道理:按息仍低楼价难冧
2014年5月3日 (太阳)
政府推出双辣招已有一年多,美国长息亦在去年中开始大幅回升,照理应该足以令楼价掉头甚至大幅回落。但事实是,根据香港楼价指数的推算,楼价只从去年二月的高位回落约5%,与金融海啸后超过一倍的升幅相比,根本是九牛一毛。

去年底开始,已有不少专家认为,香港楼价可以出现多至四、五成的跌幅。而事实是,年初至今只有不足百分之二的跌幅。

利率趋升 供应大增

笔者认为,作出预测的专家们大多没有错,他们确实看到楼市的转角位,即市场因素由利好转成利淡。笔者常说,未来一至两年,楼市向下的机会比较大,原因有两个∶

(一)利率由有利变成不利∶过去几年,联储局将目标利率定在零水平,甚至伸延影响力至长债市场。由於香港实行联系汇率,港息要跟美息走,按揭利率亦受到美国低息影响而处於低水平。由於按揭息口不断向下,激发不少买楼的需求,楼价自然水涨船高。

今天情况相反,联储局已开始减少买债的规模,过去大半年美国长期(十年期)国债息率亦由1.7%,升至现时的2.7%左右。虽然香港的P和H还未明显上升,但新造按揭的实际按揭息口已比最低时加了1至2%。

(二)政府政策由积极不干预,变成积极干预∶约两、三年前,政府仍对楼市不闻不问,即使楼价已大幅上升,也没太大意欲推出压抑需求的政策。

今天,虽然实质供应未有重大改变,但政府的政策已明显改变,除了增加推地的数量,还积极透过不同方法增加房屋供应;另外,政府亦出招压抑需求。虽然成果还有待引证,但至少预期未来房屋供应会增加的人多了,预期楼价只升不跌的人少了。

明年跌幅料更显著

所以,今天楼价跌幅仍少,相信是加息的幅度(新造按揭虽然有加息,但息口还是很低)和深度还未够(P和H还未上升,旧有贷款者未受影响)。

如希望楼价出现较明显跌幅,可能要等到下年中,美国联储局开始加目标利率,到时P和H才会上升。

安柏环球投资顾问有限公司研究部总监 梁伟民