政府推出双辣招已有一年多，美国长息亦在去年中开始大幅回升，照理应该足以令楼价掉头甚至大幅回落。但事实是，根据香港楼价指数的推算，楼价只从去年二月的高位回落约5%，与金融海啸后超过一倍的升幅相比，根本是九牛一毛。

去年底开始，已有不少专家认为，香港楼价可以出现多至四、五成的跌幅。而事实是，年初至今只有不足百分之二的跌幅。

利率趋升 供应大增

笔者认为，作出预测的专家们大多没有错，他们确实看到楼市的转角位，即市场因素由利好转成利淡。笔者常说，未来一至两年，楼市向下的机会比较大，原因有两个∶

（一）利率由有利变成不利∶过去几年，联储局将目标利率定在零水平，甚至伸延影响力至长债市场。由於香港实行联系汇率，港息要跟美息走，按揭利率亦受到美国低息影响而处於低水平。由於按揭息口不断向下，激发不少买楼的需求，楼价自然水涨船高。

今天情况相反，联储局已开始减少买债的规模，过去大半年美国长期（十年期）国债息率亦由1.7%，升至现时的2.7%左右。虽然香港的P和H还未明显上升，但新造按揭的实际按揭息口已比最低时加了1至2%。

（二）政府政策由积极不干预，变成积极干预∶约两、三年前，政府仍对楼市不闻不问，即使楼价已大幅上升，也没太大意欲推出压抑需求的政策。

今天，虽然实质供应未有重大改变，但政府的政策已明显改变，除了增加推地的数量，还积极透过不同方法增加房屋供应；另外，政府亦出招压抑需求。虽然成果还有待引证，但至少预期未来房屋供应会增加的人多了，预期楼价只升不跌的人少了。

明年跌幅料更显著

所以，今天楼价跌幅仍少，相信是加息的幅度（新造按揭虽然有加息，但息口还是很低）和深度还未够（P和H还未上升，旧有贷款者未受影响）。

如希望楼价出现较明显跌幅，可能要等到下年中，美国联储局开始加目标利率，到时P和H才会上升。

安柏环球投资顾问有限公司研究部总监 梁伟民