最近，有報章報道香港銀行大幅提升物業估價，部分銀行對物業的估價甚至比市價還要高，連銀行都對後市咁樂觀，香港樓價哪有不升之理？以上的結論，筆者認為讀者真的要小心咀嚼，不要單單因此而對後市作出錯誤的評估。

有很多人認為，銀行一向屬「保守派」，如果連他們也對後市樂觀，後市向好的機會一定大。對此筆者絕對認同香港銀行屬於保守派，因為和全世界同業去比較，香港的銀行一向穩健、做生意作風亦不會像一些歐美投行般投機，亦不會像一些新興國家銀行般沒制度。

但問題在於，銀行對物業估價的高低，是否真的反映他們對後市的睇法？銀行之所以要對物業作出估價，最主要的目的，是衡量物業可承做多少的按揭貸款。如果一個物業市值100萬元，合邏輯的想法，是銀行不可能為物業持有人貸出超過100萬元的物業貸款。因為一旦貸款人不還錢，銀行即使收回物業變賣，賣出物業的收益也只有100萬元，不夠償還全部的貸款。

所以，大部分人的想法是，銀行有傾向低估物業的價值，因為如果估低咗，對銀行沒有害；但如果估高咗，銀行的風險就會增加。
推高估價爭取生意

筆者認為，在現今的制度下，銀行不一定要手緊（在估價上）、甚至可以是故意手鬆。原因很簡單，因為在現今的制度下，銀行的風險管理大部分不在對物業的估價上，而大部分是在對物業可承造按揭的成數上。

現時根據金管局的規定，因應樓價高低，銀行一般只可批出相對樓價五至七成的貸款，變相銀行在可承造按揭成數上已為貸款加入重大的保障，因樓價要跌超過三至五成，銀行才有機會蝕入肉！所以，有時為了爭取更多的按揭生意，有些銀行會故意將物業估價推高，為買家預留空間，讓他們安心一定可「估足價」，一定可做足按揭，不用擔心估唔足而要多付首期。這情況在銀行想多做按揭生意時就容易出現。

如果讀者單單以銀行估價的高低去衡量未來樓價的走勢，很容易會捉錯用神，或被銀行的行為誤導了（因為他們很可能不是看好未來樓價，而是想多做樓按生意）！

安柏環球投資顧問有限公司研究部總監 梁偉民