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按揭新聞
銀行估價反映後市?
2014年8月23日 (太陽)
最近,有報章報道香港銀行大幅提升物業估價,部分銀行對物業的估價甚至比市價還要高,連銀行都對後市咁樂觀,香港樓價哪有不升之理?以上的結論,筆者認為讀者真的要小心咀嚼,不要單單因此而對後市作出錯誤的評估。

有很多人認為,銀行一向屬「保守派」,如果連他們也對後市樂觀,後市向好的機會一定大。對此筆者絕對認同香港銀行屬於保守派,因為和全世界同業去比較,香港的銀行一向穩健、做生意作風亦不會像一些歐美投行般投機,亦不會像一些新興國家銀行般沒制度。

但問題在於,銀行對物業估價的高低,是否真的反映他們對後市的睇法?銀行之所以要對物業作出估價,最主要的目的,是衡量物業可承做多少的按揭貸款。如果一個物業市值100萬元,合邏輯的想法,是銀行不可能為物業持有人貸出超過100萬元的物業貸款。因為一旦貸款人不還錢,銀行即使收回物業變賣,賣出物業的收益也只有100萬元,不夠償還全部的貸款。

所以,大部分人的想法是,銀行有傾向低估物業的價值,因為如果估低咗,對銀行沒有害;但如果估高咗,銀行的風險就會增加。
推高估價爭取生意

筆者認為,在現今的制度下,銀行不一定要手緊(在估價上)、甚至可以是故意手鬆。原因很簡單,因為在現今的制度下,銀行的風險管理大部分不在對物業的估價上,而大部分是在對物業可承造按揭的成數上。

現時根據金管局的規定,因應樓價高低,銀行一般只可批出相對樓價五至七成的貸款,變相銀行在可承造按揭成數上已為貸款加入重大的保障,因樓價要跌超過三至五成,銀行才有機會蝕入肉!所以,有時為了爭取更多的按揭生意,有些銀行會故意將物業估價推高,為買家預留空間,讓他們安心一定可「估足價」,一定可做足按揭,不用擔心估唔足而要多付首期。這情況在銀行想多做按揭生意時就容易出現。

如果讀者單單以銀行估價的高低去衡量未來樓價的走勢,很容易會捉錯用神,或被銀行的行為誤導了(因為他們很可能不是看好未來樓價,而是想多做樓按生意)!

安柏環球投資顧問有限公司研究部總監 梁偉民