最近，有报章报道香港银行大幅提升物业估价，部分银行对物业的估价甚至比市价还要高，连银行都对后市咁乐观，香港楼价哪有不升之理？以上的结论，笔者认为读者真的要小心咀嚼，不要单单因此而对后市作出错误的评估。

有很多人认为，银行一向属「保守派」，如果连他们也对后市乐观，后市向好的机会一定大。对此笔者绝对认同香港银行属於保守派，因为和全世界同业去比较，香港的银行一向稳健、做生意作风亦不会像一些欧美投行般投机，亦不会像一些新兴国家银行般没制度。

但问题在於，银行对物业估价的高低，是否真的反映他们对后市的睇法？银行之所以要对物业作出估价，最主要的目的，是衡量物业可承做多少的按揭贷款。如果一个物业市值100万元，合逻辑的想法，是银行不可能为物业持有人贷出超过100万元的物业贷款。因为一旦贷款人不还钱，银行即使收回物业变卖，卖出物业的收益也只有100万元，不够偿还全部的贷款。

所以，大部分人的想法是，银行有倾向低估物业的价值，因为如果估低咗，对银行没有害；但如果估高咗，银行的风险就会增加。
推高估价争取生意

笔者认为，在现今的制度下，银行不一定要手紧（在估价上）、甚至可以是故意手松。原因很简单，因为在现今的制度下，银行的风险管理大部分不在对物业的估价上，而大部分是在对物业可承造按揭的成数上。

现时根据金管局的规定，因应楼价高低，银行一般只可批出相对楼价五至七成的贷款，变相银行在可承造按揭成数上已为贷款加入重大的保障，因楼价要跌超过三至五成，银行才有机会蚀入肉！所以，有时为了争取更多的按揭生意，有些银行会故意将物业估价推高，为买家预留空间，让他们安心一定可「估足价」，一定可做足按揭，不用担心估唔足而要多付首期。这情况在银行想多做按揭生意时就容易出现。

如果读者单单以银行估价的高低去衡量未来楼价的走势，很容易会捉错用神，或被银行的行为误导了（因为他们很可能不是看好未来楼价，而是想多做楼按生意）！

安柏环球投资顾问有限公司研究部总监 梁伟民