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按揭新聞
港息就算加得慢 買樓負擔仍過荷
2014年10月15日 (太陽)
美國失業率跌到百分之五點九的六年低位,就業市場復甦態勢已成,聯儲局的量化寬鬆走到最後一程。可以預期,本月底議息時,買債計劃將正式告終,而市場共識是明年六月啟動加息的機會甚高。

在聯繫匯率制度下,港美息口變化同氣連枝,隨着美息見底,香港的超低息年代也將成為歷史。由於本港經濟側重於金融、地產等息口敏感行業,美息回升特別受關注。

恒生銀行最新發表的報告提出,本地資金流動性充裕下,預期本港加息步伐或會較美國更遲,幅度也更小。的確,在美國次按風暴爆發以來,聯儲局連環減息,本港銀行的最優惠利率調整幅度,一直未有完全追隨美息下調。

金融海嘯爆發後,美國基本利率與聯邦基金利率,分別從八點二五厘及五點二五厘高位,調低至現時的三點二五厘及零至零點二五厘,減幅達五厘。反觀,同期本港銀行的最優惠利率卻僅下調三厘,幅度僅及美息減幅的六成。可以看到,當美國啟動加息,除非中國、香港經濟出現重大事故,引發資金急速外流,否則港息極有可能不會百分百追隨美息,而是出現逢二進一的情況,加息滯後美國。

物業一直被港人看成是最貴重的投資之一,近半市民擁有自置物業,對息口牽動供樓負擔最為關心,是理所當然的。當局向銀行發出的壓測指引,亦以升息三厘為參考,與美息預期升幅比對,是相當穩陣的推算。近日美國聯儲局決策官員預測,一六年年底聯邦基金利率由目前零至零點二五厘,回升至二點八七五厘,升幅也不足三厘。

在港息無必要跟足底下,美息回升,本地按揭息率實際上升空間好可能遠少於三厘。故此,就算今年美國啟動退市,加息進入倒數階段,本地地產代理編製的樓市指數,仍然可以屢創新高,買家入市時完全無視息魔來犯。

然而,置業除了睇息口,負擔能力更重要。有調查顯示,全球三百二十五個城市中,香港樓價中位數是平均家庭年收入的十一點四倍,拋離第二、三位的澳洲悉尼及加拿大溫哥華,也遠超本港過去二十多年平均七至八倍。

港息將來的調升幅度,如果維持不溫不火,對置業人士的利息開支,可能不會構成重大壓力;可是對於無產階層,美元超低息年代已造就了香港史無前例的資產泡沫,樓價遠遠拋離新進買家的財政負擔能力,就算利息升幅有限,租金淨回報率好大機會經已見頂,供抵過租的日子不復再。

從投資角度看,樓市風險與回報不成比例,難怪近日新盤賣個滿堂紅,發展商卻未有大幅提價,反而維持較高的推盤量,定價亦顯得保守。正所謂好天收埋落雨柴,多少道出對未來樓價難再大升的睇法。