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按揭新闻
港息就算加得慢 买楼负担仍过荷
2014年10月15日 (太阳)
美国失业率跌到百分之五点九的六年低位,就业市场复苏态势已成,联储局的量化宽松走到最后一程。可以预期,本月底议息时,买债计划将正式告终,而市场共识是明年六月启动加息的机会甚高。

在联系汇率制度下,港美息口变化同气连枝,随着美息见底,香港的超低息年代也将成为历史。由於本港经济侧重於金融、地产等息口敏感行业,美息回升特别受关注。

恒生银行最新发表的报告提出,本地资金流动性充裕下,预期本港加息步伐或会较美国更迟,幅度也更小。的确,在美国次按风暴爆发以来,联储局连环减息,本港银行的最优惠利率调整幅度,一直未有完全追随美息下调。

金融海啸爆发后,美国基本利率与联邦基金利率,分别从八点二五厘及五点二五厘高位,调低至现时的三点二五厘及零至零点二五厘,减幅达五厘。反观,同期本港银行的最优惠利率却仅下调三厘,幅度仅及美息减幅的六成。可以看到,当美国启动加息,除非中国、香港经济出现重大事故,引发资金急速外流,否则港息极有可能不会百分百追随美息,而是出现逢二进一的情况,加息滞后美国。

物业一直被港人看成是最贵重的投资之一,近半市民拥有自置物业,对息口牵动供楼负担最为关心,是理所当然的。当局向银行发出的压测指引,亦以升息三厘为参考,与美息预期升幅比对,是相当稳阵的推算。近日美国联储局决策官员预测,一六年年底联邦基金利率由目前零至零点二五厘,回升至二点八七五厘,升幅也不足三厘。

在港息无必要跟足底下,美息回升,本地按揭息率实际上升空间好可能远少於三厘。故此,就算今年美国启动退市,加息进入倒数阶段,本地地产代理编制的楼市指数,仍然可以屡创新高,买家入市时完全无视息魔来犯。

然而,置业除了睇息口,负担能力更重要。有调查显示,全球三百二十五个城市中,香港楼价中位数是平均家庭年收入的十一点四倍,抛离第二、三位的澳洲悉尼及加拿大温哥华,也远超本港过去二十多年平均七至八倍。

港息将来的调升幅度,如果维持不温不火,对置业人士的利息开支,可能不会构成重大压力;可是对於无产阶层,美元超低息年代已造就了香港史无前例的资产泡沫,楼价远远抛离新进买家的财政负担能力,就算利息升幅有限,租金净回报率好大机会经已见顶,供抵过租的日子不复再。

从投资角度看,楼市风险与回报不成比例,难怪近日新盘卖个满堂红,发展商却未有大幅提价,反而维持较高的推盘量,定价亦显得保守。正所谓好天收埋落雨柴,多少道出对未来楼价难再大升的睇法。