人人都希望安享晚年，但臨老發覺強積金及積蓄只能勉強應付退休後開支，需節衣縮食。本港銀行於二○一一年開始提供名為安老按揭的逆按揭計劃，讓55歲或以上人士利用自住物業作抵押品，向銀行申請貸款增收入。不少業主以大半生積蓄供樓，究竟將這項資產作按揭是否達致「退而無憂」的好方法？

逆按揭申請人在借款後可繼續在物業居住直至去世，且終身毋須還款。借款人去世後，其承繼人可在九個月的限期內全數償還逆按揭貸款以贖回物業，不然銀行會出售該物業以作還款。若出售物業所得的款項多於貸款總額，餘額會歸承繼人，但若該數目少於貸款總額，承繼人並毋須承擔差額。

香港逆按揭的借款年期有10年、15年、20年及終身四個選擇，借款人的物業樓齡須為50年或以下（否則申請會個別考慮），以及沒有轉售限制。

37%選終身年期貸款

借款人的年紀愈大及選擇的借款年期愈短，每月所收的年金金額會愈高。例如一名業主在60歲參加逆按揭計劃，若選擇10年的借款年期，以樓價為300萬元計，每月收到的年金為11,100元，選終身年期的話，每月可收的年金為6,000元。

另若兩人以聯名持有物業申請逆按揭，每月年金會以較年輕一位的年齡計算，但二人收取的每月年金，會較以個人名義持有物業之借款人收取的低。

根據香港按揭證券有限公司的統計數字，截至今年九月底，在680宗累計申請中，分別有32%及37%的人選擇十年期及終身年期貸款，借款年齡平均為69歲，物業估值介乎80萬至4,500萬元。

該公司總裁李令翔表示，年紀較輕的借款人一般會選擇終身年期，雖然所收的每月年金金額並不多，但該選擇勝在有穩定的終身收入，可以作為退休安排的其中一個基石。

樓價倘升轉按加額

逆按揭計劃的每月年金為固定金額，不會受樓價下跌、利率或通脹等因素影響，但借款人可在樓價上升時將物業轉按，加大每月年金的金額。除每月年金外，逆按揭借款人可提取一筆過的貸款，但所收的每月年金則會相應減少。

李令翔指出，由於逆按揭產生的現金流非常穩定，有別於股票等金融工具，它不會受經濟環境或金融市場影響，可使退休人士「不用擔心自己太長壽」，但傳統希望將物業留給子女的觀念令很多人對逆按揭計劃抗拒。

額外收費宜多注意

要留意的是，逆按揭計劃有不少收費。逆按揭貸款利息會按總結欠以年利率P減2.5%按月以複息計算，年利率為2.75%。由於借款人在生時不用還款，故利息開支會不斷增加。

此外，借款人須支付按揭保費，其中包括基本按揭保費及每月按揭保費。前者為7期，由貸款第四年至第十年支付，每期為物業價值的0.28%；後者按貸款總結欠計算，年利率為1.25%。借款人另須支付一次性約3,000元輔導費以及1,000元手續費。

在正式提出逆按揭申請前，借款人須與輔導法律顧問見面，了解產品的特點，並可邀請家人一同出席。李令翔提醒，逆按揭申請人的物業與其家人的利益有關係，因此在參加計劃前，宜先與家人商量，以免日後引起爭拗。李令翔亦建議，申請人盡早訂立持久授權書，假使日後自己神志不清時，都可有人幫忙處理將逆按揭加按、申請一筆過貸款等事宜。