人人都希望安享晚年，但临老发觉强积金及积蓄只能勉强应付退休后开支，需节衣缩食。本港银行於二○一一年开始提供名为安老按揭的逆按揭计划，让55岁或以上人士利用自住物业作抵押品，向银行申请贷款增收入。不少业主以大半生积蓄供楼，究竟将这项资产作按揭是否达致「退而无忧」的好方法？

逆按揭申请人在借款后可继续在物业居住直至去世，且终身毋须还款。借款人去世后，其承继人可在九个月的限期内全数偿还逆按揭贷款以赎回物业，不然银行会出售该物业以作还款。若出售物业所得的款项多於贷款总额，余额会归承继人，但若该数目少於贷款总额，承继人并毋须承担差额。

香港逆按揭的借款年期有10年、15年、20年及终身四个选择，借款人的物业楼龄须为50年或以下（否则申请会个别考虑），以及没有转售限制。

37%选终身年期贷款

借款人的年纪愈大及选择的借款年期愈短，每月所收的年金金额会愈高。例如一名业主在60岁参加逆按揭计划，若选择10年的借款年期，以楼价为300万元计，每月收到的年金为11,100元，选终身年期的话，每月可收的年金为6,000元。

另若两人以联名持有物业申请逆按揭，每月年金会以较年轻一位的年龄计算，但二人收取的每月年金，会较以个人名义持有物业之借款人收取的低。

根据香港按揭证券有限公司的统计数字，截至今年九月底，在680宗累计申请中，分别有32%及37%的人选择十年期及终身年期贷款，借款年龄平均为69岁，物业估值介乎80万至4,500万元。

该公司总裁李令翔表示，年纪较轻的借款人一般会选择终身年期，虽然所收的每月年金金额并不多，但该选择胜在有稳定的终身收入，可以作为退休安排的其中一个基石。

楼价倘升转按加额

逆按揭计划的每月年金为固定金额，不会受楼价下跌、利率或通胀等因素影响，但借款人可在楼价上升时将物业转按，加大每月年金的金额。除每月年金外，逆按揭借款人可提取一笔过的贷款，但所收的每月年金则会相应减少。

李令翔指出，由於逆按揭产生的现金流非常稳定，有别於股票等金融工具，它不会受经济环境或金融市场影响，可使退休人士「不用担心自己太长寿」，但传统希望将物业留给子女的观念令很多人对逆按揭计划抗拒。

额外收费宜多注意

要留意的是，逆按揭计划有不少收费。逆按揭贷款利息会按总结欠以年利率P减2.5%按月以复息计算，年利率为2.75%。由於借款人在生时不用还款，故利息开支会不断增加。

此外，借款人须支付按揭保费，其中包括基本按揭保费及每月按揭保费。前者为7期，由贷款第四年至第十年支付，每期为物业价值的0.28%；后者按贷款总结欠计算，年利率为1.25%。借款人另须支付一次性约3,000元辅导费以及1,000元手续费。

在正式提出逆按揭申请前，借款人须与辅导法律顾问见面，了解产品的特点，并可邀请家人一同出席。李令翔提醒，逆按揭申请人的物业与其家人的利益有关系，因此在参加计划前，宜先与家人商量，以免日后引起争拗。李令翔亦建议，申请人尽早订立持久授权书，假使日后自己神志不清时，都可有人帮忙处理将逆按揭加按、申请一笔过贷款等事宜。