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按揭新闻
拣啱按揭无惧息魔
2014年11月18日 (东方)
美国经济复苏迹象愈趋明显,加息步伐很可能会加快。市场预期,明年会踏入加息周期,港人近年都处於低息环境,供楼没有以往般吃力,但随着明年美国很可能加息,计划置业的人士又有何供楼策略?

经络按揭转介首席分析师刘圆圆认为,联储局几乎可以肯定将会加息,惟相信今年第四季加息机会不高,预计或会在明年中开始,预计将循序渐进以每四分之一厘的幅度增加。

港利率未必跟足美国

她认为,即使美国加息,香港亦未必会跟随。对上一次加息周期是在○四至○六年间出现,联储局共加息4厘,但香港同期只是加息3厘。

她指出,九○年代平均利率高达9.8厘,由○○至○九年,平均利率是3.79厘,而一○年至一四年的平均利率只有1.72厘,大幅低於过去十多年平均值,即使目前利率增加至3或4厘其实亦算合理水平。

她认为,左右楼价最大因素在於供应,相信加息未必会影响楼价,但料随着未来数年的房屋供应将会增加,建议置业人士尽量以现金买楼,减低按揭成数,以三成作首期为佳,「如果做九成按揭,楼价一旦跌一成,名义上就会变成负资产,或者要预留一笔现金备用,如果楼价下跌,亦可作缓冲之用。」

至於选择浮息或定息按揭方面,刘圆圆表示,因为目前低息环境,定息按揭的利率一定会较贵,但如果预测明年年中可能加息至3厘来看,按现时一般定息按揭利率2.3至2.6厘计算,可能会有大半年「供贵楼」,但踏入加息期后,供款人必定会较「着数」。

另外,目前几乎所有银行都会提供两种利率,即「最优惠利率」(P按)及「银行同业拆息基准利率」(H按),不同银行的P按会有分别,但市场上主要分为大P(5.25厘)及细P(5厘);而H按就是根据银行同业拆息作基准,由於近年银行业拆息处於低水平,H按计划是最受欢迎。

H按设封顶位控风险

刘圆圆指,目前买家选用H按的比例高占80%,H按市场平均约1.9厘,相对於P按平均2.1厘较为便宜。她认为,虽然H按计划利率相比P按利率波动,但所有银行都会为H按计划定下封顶位,因此面对加息风险亦可控。