樓價高企無礙買家入市意欲，上車時更希望「借到盡」，利用發展商及財務公司提供的額外按揭優惠。金管局近期對新盤按揭尤其關注，更要求銀行提醒客戶申請按揭時的審批標準，尤其是採用二按或其他發展商優惠的買家，入市前宜留意新盤按揭5大重點，以免影響上車的置業大計。

長樓花盤首期宜四成

新盤交樓期各有不同，但如果要利用按保借取六成以上按揭，首要特別留意較長樓花期的新盤，是否屬於按揭證券公司的承保範圍。有銀行按揭部主管指出，若樓花的交樓期高達兩年或以上，或者屬於中小型發展商的重建項目，銀行會關注其落成風險，恐成「爛尾樓」，按證以往亦多次拒絕提供按保，準買家若對相關樓盤有興趣，便需要準備好四成首期。

其次是發展商或財務公司面對首期不足的上車客，往往會提供二按協助買家上車，然而，買家申請二按要獲得銀行同意，否則銀行發現後，可能會拒絕批出一按貸款。事實上，發展商的二按通常已經與銀行達成協議，但若涉及財務公司，則要記得向申請一按的銀行查詢是否接受二按貸款。

買家第三項注意重點就是小心計算貸款額上限，除了銀行估價和成交價以低者為準，發展商提供的任何優惠均需要在樓價扣除，扣減後的實際樓價才用作申請按揭及計算按揭成數。

對於近期有發展商提供「免息免供」等優惠，銀行界消息指，金管局正收集銀行意見及做法，決定會否同樣將免息部分視為優惠，在樓價中扣除，金管局則回應指與業界一貫保持溝通。買家為審慎起見，宜將免息金額從樓價中扣除，再計算最高按揭成數下的貸款額。

嚴限供款比率免走數

第四點是買家的供款實力情況，金管局為減低銀行面對的「走數」風險，對供款與收入比率（DSR）有嚴格限制，如果由財務公司或發展商提供二按，令買家的總按揭成數超過80%，其DSR上限要由一般按揭的50%降至45%，即是每月的所有貸款的供款金額，不得超過其總收入的45%。

最後，現時銀行普遍只會為按揭客提供1%的現金回贈，但若有額外現金回贈、禮券或飛行里數的優惠，便需要將額外回贈部分計入貸款額，變相增加借款人的供款，買家要小心計算。