楼价高企无碍买家入市意欲，上车时更希望「借到尽」，利用发展商及财务公司提供的额外按揭优惠。金管局近期对新盘按揭尤其关注，更要求银行提醒客户申请按揭时的审批标准，尤其是采用二按或其他发展商优惠的买家，入市前宜留意新盘按揭5大重点，以免影响上车的置业大计。

长楼花盘首期宜四成

新盘交楼期各有不同，但如果要利用按保借取六成以上按揭，首要特别留意较长楼花期的新盘，是否属於按揭证券公司的承保范围。有银行按揭部主管指出，若楼花的交楼期高达两年或以上，或者属於中小型发展商的重建项目，银行会关注其落成风险，恐成「烂尾楼」，按证以往亦多次拒绝提供按保，准买家若对相关楼盘有兴趣，便需要准备好四成首期。

其次是发展商或财务公司面对首期不足的上车客，往往会提供二按协助买家上车，然而，买家申请二按要获得银行同意，否则银行发现后，可能会拒绝批出一按贷款。事实上，发展商的二按通常已经与银行达成协议，但若涉及财务公司，则要记得向申请一按的银行查询是否接受二按贷款。

买家第三项注意重点就是小心计算贷款额上限，除了银行估价和成交价以低者为准，发展商提供的任何优惠均需要在楼价扣除，扣减后的实际楼价才用作申请按揭及计算按揭成数。

对於近期有发展商提供「免息免供」等优惠，银行界消息指，金管局正收集银行意见及做法，决定会否同样将免息部分视为优惠，在楼价中扣除，金管局则回应指与业界一贯保持沟通。买家为审慎起见，宜将免息金额从楼价中扣除，再计算最高按揭成数下的贷款额。

严限供款比率免走数

第四点是买家的供款实力情况，金管局为减低银行面对的「走数」风险，对供款与收入比率（DSR）有严格限制，如果由财务公司或发展商提供二按，令买家的总按揭成数超过80%，其DSR上限要由一般按揭的50%降至45%，即是每月的所有贷款的供款金额，不得超过其总收入的45%。

最后，现时银行普遍只会为按揭客提供1%的现金回赠，但若有额外现金回赠、礼券或飞行里数的优惠，便需要将额外回赠部分计入贷款额，变相增加借款人的供款，买家要小心计算。