實際按息2.475% 全線削減現金回贈

匯豐事隔個半月再度調升按揭息率並削減回贈。該行昨公佈，不論是一手、二手及轉按，實際按揭息率由2.375%調升至2.475%，即變相加息0.1厘。同時，亦宣佈將1,000萬元以下物業的現金回贈均調低至1%，而1,000萬元以上則是1.5%。即每100萬的貸款額，現金回贈為10,000元至15,000元。相比之前約2%至2.05%現金回贈大幅下調。

繼6月27日對300萬元以下物業削減回贈及上調轉按息封頂位後，匯豐昨日公佈即日起，再大幅削減按揭現金回贈，並收緊鎖息上限優惠。最新安排為借貸1,000萬元以上現金回贈1.5%；借貸1,000萬元以下統一為1%。同時該行亦提高鎖息上限，現時仍提供H+1.24厘的按揭優惠，但鎖息上限P-2.75厘(實際按揭息率2.375%)，往後將改為P-2.65厘(實際按揭息率2.475%)；加息0.1厘後，貸款100萬元的每月供款增加50元（見附表）。

經絡按揭轉介高級副總裁曹德明認為，近日的香港社會問題與中美貿易摩擦，或會令銀行作出較審慎的決定，以穩妥管理任何可能出現的風險，因此為使利率正常化，調低現金回贈對整個樓按市場來說是走向一個較健康的方向。

改善按揭利潤和息差

事實上，今年銀行提供的樓按現金回贈處於近年新高水平，高達貸款額2.1%，H按按息亦回落至H+1.23厘的低水平，高回贈加上按息長期處於低水平，銀行按揭業務利潤微薄形勢下，希望牽頭透過調整改善按揭利潤及息差。

曹德明相信，這次的優惠變動，令銀行之間優惠的差異性增大，相信會令中小型銀行的按揭計劃更具吸引力。不過，香港現時的市況仍存在隱憂，為加強風險管理，不排除有其他銀行跟隨調整。至於封頂息率方面，在美聯儲減息及拆息回落至低水平的情況下，銀行為保持適當的競爭性及優質客戶，只要息口仍在合理水平，短期內再次上調的機率不大。

對實際供款影響有限

中原按揭董事總經理王美鳳相信，是次大型銀行調整按揭息率及優惠並非收緊按揭，相信銀行對於樓按取態仍然正面，對樓市影響不大。若市場風險沒有大增，加上美國年內有機會再減息，按息大致上將維持2厘幾低水平。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，儘管有銀行將按息輕微調升，但實際供款影響有限，而且低息環境持續，息口變化未對樓市構成影響。反而近期因政經環境，二手觀望氣氛轉濃，令買家入市態度審慎。

布少明稱，匯豐將拆息按揭鎖息上限調升約0.1厘，但若以100萬元按揭金額及25年還款期計，每月供款由4,424元增至4,474元，每月供款僅增約50元。

借500萬 每月供多250元

如果借500萬元，每月供款亦只上升250元。由於目前有壓力測試，準買家實力上升，是次增加按息，對供款影響有限。

反而更值得留意的是，近期發展商推盤步伐亦因為市場氣氛而放緩，8月份推出市場的大型全新盤只有荃灣映日灣，將於本周六首度推售，目前入票反應理想，可見市場對物業仍然有需求，而且新盤付款辦法相對靈活，預期未來市場資金流向一手，短期內情況持續。