实际按息2.475% 全线削减现金回赠

汇丰事隔个半月再度调升按揭息率并削减回赠。该行昨公布，不论是一手、二手及转按，实际按揭息率由2.375%调升至2.475%，即变相加息0.1厘。同时，亦宣布将1,000万元以下物业的现金回赠均调低至1%，而1,000万元以上则是1.5%。即每100万的贷款额，现金回赠为10,000元至15,000元。相比之前约2%至2.05%现金回赠大幅下调。

继6月27日对300万元以下物业削减回赠及上调转按息封顶位后，汇丰昨日公布即日起，再大幅削减按揭现金回赠，并收紧锁息上限优惠。最新安排为借贷1,000万元以上现金回赠1.5%；借贷1,000万元以下统一为1%。同时该行亦提高锁息上限，现时仍提供H+1.24厘的按揭优惠，但锁息上限P-2.75厘(实际按揭息率2.375%)，往后将改为P-2.65厘(实际按揭息率2.475%)；加息0.1厘后，贷款100万元的每月供款增加50元（见附表）。

经络按揭转介高级副总裁曹德明认为，近日的香港社会问题与中美贸易摩擦，或会令银行作出较审慎的决定，以稳妥管理任何可能出现的风险，因此为使利率正常化，调低现金回赠对整个楼按市场来说是走向一个较健康的方向。

改善按揭利润和息差

事实上，今年银行提供的楼按现金回赠处於近年新高水平，高达贷款额2.1%，H按按息亦回落至H+1.23厘的低水平，高回赠加上按息长期处於低水平，银行按揭业务利润微薄形势下，希望牵头透过调整改善按揭利润及息差。

曹德明相信，这次的优惠变动，令银行之间优惠的差异性增大，相信会令中小型银行的按揭计划更具吸引力。不过，香港现时的市况仍存在隐忧，为加强风险管理，不排除有其他银行跟随调整。至於封顶息率方面，在美联储减息及拆息回落至低水平的情况下，银行为保持适当的竞争性及优质客户，只要息口仍在合理水平，短期内再次上调的机率不大。

对实际供款影响有限

中原按揭董事总经理王美凤相信，是次大型银行调整按揭息率及优惠并非收紧按揭，相信银行对於楼按取态仍然正面，对楼市影响不大。若市场风险没有大增，加上美国年内有机会再减息，按息大致上将维持2厘几低水平。

美联物业住宅部行政总裁布少明表示，尽管有银行将按息轻微调升，但实际供款影响有限，而且低息环境持续，息口变化未对楼市构成影响。反而近期因政经环境，二手观望气氛转浓，令买家入市态度审慎。

布少明称，汇丰将拆息按揭锁息上限调升约0.1厘，但若以100万元按揭金额及25年还款期计，每月供款由4,424元增至4,474元，每月供款仅增约50元。

借500万 每月供多250元

如果借500万元，每月供款亦只上升250元。由於目前有压力测试，准买家实力上升，是次增加按息，对供款影响有限。

反而更值得留意的是，近期发展商推盘步伐亦因为市场气氛而放缓，8月份推出市场的大型全新盘只有荃湾映日湾，将於本周六首度推售，目前入票反应理想，可见市场对物业仍然有需求，而且新盘付款办法相对灵活，预期未来市场资金流向一手，短期内情况持续。