每100万贷款月供增58元 业界料仍有机会加P

美国联储局议息后宣布不加息，维持联邦基金指标利率5.25厘至5.5厘区间，仍为美国联邦基金利率16年来最高。然而纵使美息不加，港息仍有上调机会。有消息指，渣打已急不及待於上月中开始削减细额按揭的优惠，以不同贷款额分别上调楼按封顶息，每100万元贷款月供增加1.2%至1.8%，即增加58.3元至87.5元。业界分析，香港的拆息或已见顶，惟港银资金成本高或仍有加按息压力，未来数月仍有机会加P。◆香港文汇报记者 黎梓田

据了解，渣打是次以不同贷款额分别削减按揭优惠，300万元以下楼按借贷锁息上限由原本的最优惠利率P（现为6.125厘）减2厘，调整至P减1.85厘，即实际封顶息由原来的4.125厘，调升至4.275厘，变相加息0.15厘。若以借贷额300万元为例，分摊30年还款计算，每月供款额将由原来的14,539元，增加263元或1.8%，至14,802元。

如买家借贷额介乎300万至400万元，锁息上限调低至P减1.9厘，实际利率为4.225厘，同样借300万元计，每月供款由原来的14,539元，增加约176元或1.2%，至约14,715元。至於400万元以上借贷额的封顶息维持在P减2厘，即4.125厘。

资金成本高 或有银行跟加

对於有传渣打调高小额按揭贷款封顶利率，外界关注香港其他银行会否跟随。中银发言人指出，该行会按市场情况及客户需求等各方面，不时重检按揭服务条件，保持业务竞争力。

利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣指出，现时一个月港元拆息（HIBOR）仍然高企於贴近5厘的水平，同时不论大中小型银行皆仍要用高息抢存，反映银行资金成本压力仍然高，近日有大型银行微调细额按揭的锁息上限，但加幅不算夸张，这一方面反映出银行的按揭取态较过去审慎，但另一方面亦显示银行短线仍有加按息的压力。

她续指，大型银行继9月上调锁息上限后，个别银行10月再针对细额贷款锁息上限进行微调，这些都一定程度上纾缓了加最优惠利率的压力，但由於银行资金成本仍然高，短期内可能仍有个别银行微调按揭优惠或小幅上调封顶息率。不过，她预计，随着施政报告宣布减辣，发展商再次积极推新盘，楼市气氛有改善之下，银行开始部署明年按揭生意，明年年初可能会相对提高按揭优惠。

莱坊料二手楼续受压

不过，莱坊董事、大中华区研究及谘询部主管王兆麒则认为，香港现时经济正在复苏，银行没有条件大幅调升最优惠利率，但由於银行体系结余维持500亿元以下，而香港与美国息差不会收窄，未来几个月内香港仍有机会加一次P，相信P利率动向仍是影响香港楼价最大因素。

王兆麒指，美联储今次的议息会议再度暂停加息，预计其今个加息周期在短期内将会完结，香港银行同业拆息或已见顶，但现时高息口环境下将继续影响新按揭成本。由於香港自去年起实际按息已累积一定升幅，短期内市场仍然没有充足的购买力，不少中小型单位的上车买家或不能通过银行压力测试，短期内令楼价受压，特别是二手楼价。

王兆麒相信，今年余下时间新盘反应仍会比二手盘好，部分发展商为买家提供财务计划及回赠，变相降低买家入市门槛，中和高息带来的压力。他预计现时高息口负面因素会在2024年下半年时开始纾缓，吸引更多住宅及非住宅物业投资者重投地产市场。