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按揭新闻
选择按揭需谨慎 做个精明消费者
2017年9月15日 (文汇报)
本港由发展商提供的高成数物业按揭计划,近年持续增加,但其利息开支较银行按揭高出数倍。消委会昨日提醒买家,在置业前要量力而为,慎重比较各种按揭计划的优劣,不要因看似吸引的「优惠」而盲目选择。本港楼价一再破顶,而利率或趋正常化,买家要评估自身的承受能力。置业是人生大事,市民务必理性分析,做个精明消费者,不要受市场情绪左右,更不要贪图「优惠」而盲目入市,以免将来市场逆转时陷入财困。

本港楼市持续炽热,部分财力不足而渴望「上车」之人,或会选择发展商旗下财务公司提供的物业按揭计划。有关按揭成数可高达8至9成,又免压力测试,通常首3年更只需还息不用还本,市民只要拿出1至2成首期,就可以「轻松上车」,但其实代价相当高昂。消委会以一个售价848万的新盘单位为例进行计算,根据金管局指引,银行的按揭贷款额上限为500万,以P-2.75%为利率计算,供款25年,每月供款21,807元,全期总利息支出约154万;但以发展商提供的8成按揭计算,可贷款约678万,以P+1%为利率计算,同样供款25年,首3年有利率优惠每月仍需供款33,901元,其后22年更高达46,314元,总利息开支达667万。选择发展商的按揭,竟然要多付500多万。

通过强烈的对比,市民不难判断发展商的按揭是否优惠。但今年落成的新盘中,由发展商旗下财务公司承造的一按宗数占约16%,较去年进一步上升。究其原因,主要还是因为楼价屡创新高,产生越迟买越贵的错觉,增加了市民置业的焦虑感。发展商提供的高成数按揭降低了「上车」门槛,令部分市民不计后果也要「盲抢楼」,忽视了长远的财政负担。

还有更大的隐忧,就是谁能保证楼市长升长有?现时楼市炽热存在诸多不健康因素,可以持续多久成疑。不少分析预计,本港楼市将见顶回落。市民切不可被眼前楼市不健康的荣景误导,忘记了防范风险而接下火棒。随着美国进入加息周期,利息上升是大势所趋,本港现时供款相对收入的比率已经升至71%,未来供楼负担进一步上升,市民随时会因无法供款而断供,被收楼之余还要背负沉重债务。因此,目前入市须非常小心,量力而为。

发展商提供高成数按揭的现象,亦值得当局留意。发展商提供的按揭不受金管局监管,但其资金却有部分来自银行融资,这间接增加了银行的信贷风险,形同监管上出现了漏洞。一旦遇上经济逆转,失业率飙升,大批业主恐沦为负资产、甚至破产,必然对银行体系造成震荡,金管局对此不可不察。政府应进行相应研究,对发展商提供的按揭合理规管,既保障市民利益,又维护金融体系的稳健。