房屋问题一向是施政报告的重中之重，然而今年政府所提出的房屋政策，大多是新瓶旧酒，未见破格思维去应对这严峻的民生问题；唯一引起热议的，是针对首次置业人士，放宽按揭保险楼价上限的措施。

○八年雷曼破产引发金融海啸，联储局史无前例地推出零息及量化宽松非常规货币政策，大幅刺激资产价格。○九年十月，金融管理局便推出逆周期宏观审慎监管措施，收紧豪宅的按揭成数。一○年八月起收紧供款与入息比率（Debt Servicing Ratio，DSR）上限，及引入假设利率上升两厘的供款压力测试。金管局先后推出八轮逆周期措施，多次收紧按揭成数及DSR上限。

政府自一○年十一月起推出额外印花税（Special Stamp Duty，SSD），为首项需求管理措施。首轮SSD下，出售持有期少於两年的物业，便需要支付楼价5至15%为税款。其后政府先后加推多轮需求管理措施，包括一二年调高SSD，同时向非本地买家徵收买家印花税。一三年向买入第二个物业的投资者徵收双倍印花税，及后於一六年以划一15%税率的新住宅印花税取代双倍印花税。

负资产个案或涌现

上述逆周期及需求管理措施有其政策目的，然而却扭曲了自由市场、影响深远。SSD的确可减低炒卖需求，但同时压抑了二手业主的卖楼意欲，二手供应减少下，用家被迫流向一手市场。金管局大幅收紧楼按，减低楼市泡沫风险及维持银行体系稳定，但同时导致有一定收入的市民，因无法缴付首期而上车无望；有居住需要的市民，要不是捱贵租，就是光顾一手楼花，因为发展商能提供八成甚至九成的高成数按揭。

今次施政报告让首次置业人士透过按揭保险计划，敍做九成按揭的楼价上限由400万元提升至800万元，有其积极意义。首先，如今400万元的物业，要不是楼龄较旧，就是纳米楼，买家实在无法透过置业改善生活质素。放宽按揭让买家有更多二手楼可选择，毋须再被迫流向一手市场，楼市定价权不再由一手楼主导。此外，八成按揭按保的楼价上限由600万元提升至1,000万元，亦有助换楼人士。

楼价升浪料受限制

有意见担心在中美贸易战时晴时雨，加上局势动荡令经济陷入低谷的大环境下，放宽按揭会否是好心做坏事？在九成按揭下，只要楼价下跌一成，便会变成负资产。差估署数据显示，一五年内地加大杠杆爆股灾，楼价半年间下跌11%；去年中美贸易战开打，楼价半年内亦下跌9%。

此外，政府依然保持DSR上限50%来守尾门，以800万元楼价、做九成按揭、供30年计算，每月入息要求为5.8万元，是家庭入息中位数2.85万元的两倍，相信已平衡了风险。合资格申请的首置者亦要经银行审批把关，相信会限制了放宽按揭令楼价大升的可能性。