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按揭新闻
放宽按保有利有弊
2019年11月12日 (东方)
房屋问题一向是施政报告的重中之重,然而今年政府所提出的房屋政策,大多是新瓶旧酒,未见破格思维去应对这严峻的民生问题;唯一引起热议的,是针对首次置业人士,放宽按揭保险楼价上限的措施。

○八年雷曼破产引发金融海啸,联储局史无前例地推出零息及量化宽松非常规货币政策,大幅刺激资产价格。○九年十月,金融管理局便推出逆周期宏观审慎监管措施,收紧豪宅的按揭成数。一○年八月起收紧供款与入息比率(Debt Servicing Ratio,DSR)上限,及引入假设利率上升两厘的供款压力测试。金管局先后推出八轮逆周期措施,多次收紧按揭成数及DSR上限。

政府自一○年十一月起推出额外印花税(Special Stamp Duty,SSD),为首项需求管理措施。首轮SSD下,出售持有期少於两年的物业,便需要支付楼价5至15%为税款。其后政府先后加推多轮需求管理措施,包括一二年调高SSD,同时向非本地买家徵收买家印花税。一三年向买入第二个物业的投资者徵收双倍印花税,及后於一六年以划一15%税率的新住宅印花税取代双倍印花税。

负资产个案或涌现

上述逆周期及需求管理措施有其政策目的,然而却扭曲了自由市场、影响深远。SSD的确可减低炒卖需求,但同时压抑了二手业主的卖楼意欲,二手供应减少下,用家被迫流向一手市场。金管局大幅收紧楼按,减低楼市泡沫风险及维持银行体系稳定,但同时导致有一定收入的市民,因无法缴付首期而上车无望;有居住需要的市民,要不是捱贵租,就是光顾一手楼花,因为发展商能提供八成甚至九成的高成数按揭。

今次施政报告让首次置业人士透过按揭保险计划,敍做九成按揭的楼价上限由400万元提升至800万元,有其积极意义。首先,如今400万元的物业,要不是楼龄较旧,就是纳米楼,买家实在无法透过置业改善生活质素。放宽按揭让买家有更多二手楼可选择,毋须再被迫流向一手市场,楼市定价权不再由一手楼主导。此外,八成按揭按保的楼价上限由600万元提升至1,000万元,亦有助换楼人士。

楼价升浪料受限制

有意见担心在中美贸易战时晴时雨,加上局势动荡令经济陷入低谷的大环境下,放宽按揭会否是好心做坏事?在九成按揭下,只要楼价下跌一成,便会变成负资产。差估署数据显示,一五年内地加大杠杆爆股灾,楼价半年间下跌11%;去年中美贸易战开打,楼价半年内亦下跌9%。

此外,政府依然保持DSR上限50%来守尾门,以800万元楼价、做九成按揭、供30年计算,每月入息要求为5.8万元,是家庭入息中位数2.85万元的两倍,相信已平衡了风险。合资格申请的首置者亦要经银行审批把关,相信会限制了放宽按揭令楼价大升的可能性。