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按揭攻略
銀行職員借錢買樓很著數?
 
梁隼
《買樓有計》作者
2019年6月11日

  有不少收入還可以的人渴望買樓,可是往往不夠首期,就算收入足夠供樓也沒有用,如果告訴給這些人聽,做銀行工可以零首期買樓,他們一定會很羨慕,並想立即得到一份銀行工然後借錢買樓。

  銀行的員工plan買樓計劃,除了免首期之外,另外一個好處是超低利率。當市場上最優惠的利率仍「高企」在H+1.24%,以現時一個月HIBOR是1.7%計算,即實際供樓利率是2.375%(用P-3%來封了頂)。傳聞銀行的員工plan按揭利率是P-4.25%(約1.125%),個別銀行甚至低至0.8%,一個月供少1%以上,每個月都的供樓開支都可以省回$1000以上。

  但是想用銀行plan買樓,就不是想做到就能做到,其中一個最大的障礙,是銀行plan的貸款是有上限的,通常是員工年薪的10倍到12倍,假如一個初級員工每年收入有30萬元,該初級員工最多只可以借到300萬,試問在現時的物業市場,要找到一間300萬的樓是何等困難,即是說,要買間似樣一點的樓,例如400-500萬的上車盤,就仍然要付首期補差額。100%免首期實際上是很難做到的。

  有人會反駁為何要買一間似樣點的樓?舊樓不能住嗎?對不起,銀行員工plan對物業樓齡有一定要求,條件比一般按揭計劃苛刻得多!例如有些銀行會用50減樓齡去計算最長還款年期,50年樓齡以上的舊樓自然不能買,如果想分30年供樓,就只可以買20年樓齡以下的樓,目前20年樓齡以下的樓,除了納米樓之外,大部份都要500萬以上,所以想用銀行plan免首期買樓,都是要升職加薪到某水平才可做到。

  另外用銀行plan買樓的員工是沒有現金回贈的,畢竟低息都已經幫員工節省不少開支。銀行也要求員工用員工plan買的樓只可以作自住用處,即是不能出租,當樓價上升時,員工除非有充分理由,否則不能夠為物業加按。

  最差的情況是,員工在離職或被裁員後就不能享有員工plan,儘管銀行不會太不近人情立即call loan,也會在三個月到半年的寬限期後把員工plan轉為一般按揭,如果員工用十成按揭買樓,到離職時剩餘按揭額仍高過樓價市值的6成,員工就有可能要補差額,在這情況下,員工可能要被迫賣樓才能過關。

  所以銀行員工也未必會用員工plan買樓,一般市民實在不要對銀行員工plan太羨慕或妬忌,其實每兩年轉一次按,就算不加按套現,每轉一次按就拿到按揭額2.4%的現金回贈,有個別按揭中介的回贈更高,這筆錢相等於五、六個月的供款,如果用員工plan仍然要抬錢付首期的話,不如找按揭轉介介紹個高回贈筍plan會更著數。

 
 
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1. 龍虎豹 2019-06-11 00:04:59
Admin,

超(底)利率?是低還是抵?
2. Admin 2019-06-11 09:44:27
謝謝1樓指正, 文章已修改。