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按揭攻略
留意印花稅和按揭安排
 
梁隼
《買樓有計》作者
2019年6月12日

  買樓要留意印花稅和按揭安排,因為兩者都用不同條件來劃分,例如在稅務上,香港永久居民如果是首次置業或者買樓時沒有持有其他住宅物業,仍然可以按照「第二標準稅率」的規定來繳交物業從價印花稅,即按物業成交價值來繳付100元至物業價值的4.25%作為從價印花稅。

  不獲豁免的人士,例如非香港永久居民,或香港永久居民但已持有物業,就要按照「第一標準稅率」的規定來繳交物業從價印花稅,即無論物業價值如何,都要繳交物業成交價的15%作為從價印花稅(DSD)。非香港永久居民買樓,除從價印花稅之外,也要繳付買家印花稅(BSD),即物業成交價的15%。

  香港永久居民買樓只須付100至樓價15%的印花稅,非香港永久居民就必須付樓價30%的印花稅,香港人買香港樓,付印花稅也付少很多。

  按揭安排方面,按揭的不同安排並不是用是否香港永久居民來劃分,是利用收入來源地來劃分,即是說香港永久居民,如果收入來源是香港以外地方,例如中國內地,按揭的要求是會較嚴謹的。

  按揭的要求主要有兩項,即按揭額上限和供款佔入息比率上限。先講按揭額上限,如果申請人收入來源是香港,買樓價1000萬以下的物業,最多可以按6成,貸款上限是500萬,買樓價1000萬以上的物業,最多可以按5成。申請人收入來源是香港以外地區的話,買樓價1000萬以下的物業,最多可以按5成,貸款上限是400萬,買樓價1000萬以上的物業,最多可以按4成。

  如果申請人在申請按揭時已有其他物業,以上的安排會進一步收緊,如果申請人收入來源是香港,買樓價1000萬以下的物業,最多可以按5成,貸款上限是400萬,買樓價1000萬以上的物業,最多可以按4成。申請人收入來源是香港以外地區的話,買樓價1000萬以下的物業,最多可以按4成,貸款上限是300萬,買樓價1000萬以上的物業,最多可以按3成。

  輪到供款佔入息比率上限,非本地收入人士如果為自用物業申請按揭,供款不可高過入息的4成,計算壓力測試時,即假設按揭利率比現時加3厘,供款不可高過入息的5成。非本地收入人士如果為非自用物業申請按揭,供款不可高過入息的3成,計算壓力測試時,即假設按揭利率比現時加3厘,供款不可高過入息的4成。

  非本地收入還要注意一點,是銀行會把薪金扣除當地入息稅後的淨額視為申請人的收入,這點和處理本地收入人士,薪金幾多就計幾多收入去審批按揭不同。如果非本地收入人士買樓,就一定要緊記此點,以免計錯數弄致過不到壓力測試就不太好。

 
 
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