靈活運用轉按避開高昂二按利息

　　按揭條款之中，永遠都是跟足金管局指引的貸款，即所謂的一按的條款是最優厚的，例如最常聽到的按揭利率低至H+1.23%，還款年期最長30年，不設手續費之餘更有 按揭現金回贈高達2.5%等，都只會出現在一按之中。

　　二按的情況便相差很遠，因為二按通常是由財務公司提供，財務公司的資金成本或許比銀行高，再加上其他因素，二按的按揭利率就比一按高出很多。當中二按可分為兩類，第一類是發展商發售一手樓的時候，向買家提供高成數按揭，頭幾年的利率可以和一按看齊，再進取一點甚至是只需還息，無需還本，總之令到買家覺得頭幾年供樓不會太大壓力。

　　不過在幾年後，例如是三年後，發展商的二按或高成數按揭利率就會提高很多，例如是P＋1%，這樣一來買家的供樓支出就會突然增加很多，如果沒有好好計劃，就很容易失預算。

　　所以精明的買家如果因為首期不足而要買新樓，再採用發展商提供的二按或者高成數按揭的時候，就最好買一些貼近二手市價的樓盤，因為樓市仍然有剛性需求，樓價仍然有上升空間，只要買入時價錢有足夠水位，到幾年後買入的單位估值上升後，就可以向銀行申請轉按，並加按變現，把所有資金用來清還原有按揭，或發展商的二按，或發展商的高成數按揭，避免過了二按蜜月期之後要付擔高昂的利息支出。

　　除了發展商二按之外，住宅買家也可以申請按揭保險，為600萬以下物業做最高8成按揭，做按揭保險的好處是銀行會把整筆貸款用同一條款，而且是和一般按揭一樣優厚，但按揭保險需要交保費，保費可以是逐年付和一筆過付款，如果想付少一點保費，也可以趁層樓供了兩、三年之後，乘著樓價上升向其他銀行申請轉按和加按，務求清還原有的按揭。

　　如果按揭保險費用是逐年繳交，清還原有按揭後就無需再繳交，如果按揭保險費用是一筆過繳交，清還原有按揭後也可以退還部份已繳交的按揭保費。

　　總之買樓最緊要平，日後樓價上升，就有水位搞轉按加按，既可以重整按揭組合，避開二按高息或者無需交按揭保險費用，又可以趁轉按再次得到按揭回贈，可謂一舉兩得。