灵活运用转按避开高昂二按利息

　　按揭条款之中，永远都是跟足金管局指引的贷款，即所谓的一按的条款是最优厚的，例如最常听到的按揭利率低至H+1.23%，还款年期最长30年，不设手续费之余更有 按揭现金回赠高达2.5%等，都只会出现在一按之中。

　　二按的情况便相差很远，因为二按通常是由财务公司提供，财务公司的资金成本或许比银行高，再加上其他因素，二按的按揭利率就比一按高出很多。当中二按可分为两类，第一类是发展商发售一手楼的时候，向买家提供高成数按揭，头几年的利率可以和一按看齐，再进取一点甚至是只需还息，无需还本，总之令到买家觉得头几年供楼不会太大压力。

　　不过在几年后，例如是三年后，发展商的二按或高成数按揭利率就会提高很多，例如是P＋1%，这样一来买家的供楼支出就会突然增加很多，如果没有好好计划，就很容易失预算。

　　所以精明的买家如果因为首期不足而要买新楼，再采用发展商提供的二按或者高成数按揭的时候，就最好买一些贴近二手市价的楼盘，因为楼市仍然有刚性需求，楼价仍然有上升空间，只要买入时价钱有足够水位，到几年后买入的单位估值上升后，就可以向银行申请转按，并加按变现，把所有资金用来清还原有按揭，或发展商的二按，或发展商的高成数按揭，避免过了二按蜜月期之后要付担高昂的利息支出。

　　除了发展商二按之外，住宅买家也可以申请按揭保险，为600万以下物业做最高8成按揭，做按揭保险的好处是银行会把整笔贷款用同一条款，而且是和一般按揭一样优厚，但按揭保险需要交保费，保费可以是逐年付和一笔过付款，如果想付少一点保费，也可以趁层楼供了两、三年之后，乘著楼价上升向其他银行申请转按和加按，务求清还原有的按揭。

　　如果按揭保险费用是逐年缴交，清还原有按揭后就无需再缴交，如果按揭保险费用是一笔过缴交，清还原有按揭后也可以退还部份已缴交的按揭保费。

　　总之买楼最紧要平，日后楼价上升，就有水位搞转按加按，既可以重整按揭组合，避开二按高息或者无需交按揭保险费用，又可以趁转按再次得到按揭回赠，可谓一举两得。