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按揭攻略

灵活运用转按避开高昂二按利息

 

梁隼

《买楼有计》作者
2019年7月2日

  按揭条款之中,永远都是跟足金管局指引的贷款,即所谓的一按的条款是最优厚的,例如最常听到的按揭利率低至H+1.23%,还款年期最长30年,不设手续费之余更有 按揭现金回赠高达2.5%等,都只会出现在一按之中。

  二按的情况便相差很远,因为二按通常是由财务公司提供,财务公司的资金成本或许比银行高,再加上其他因素,二按的按揭利率就比一按高出很多。当中二按可分为两类,第一类是发展商发售一手楼的时候,向买家提供高成数按揭,头几年的利率可以和一按看齐,再进取一点甚至是只需还息,无需还本,总之令到买家觉得头几年供楼不会太大压力。

  不过在几年后,例如是三年后,发展商的二按或高成数按揭利率就会提高很多,例如是P+1%,这样一来买家的供楼支出就会突然增加很多,如果没有好好计划,就很容易失预算。

  所以精明的买家如果因为首期不足而要买新楼,再采用发展商提供的二按或者高成数按揭的时候,就最好买一些贴近二手市价的楼盘,因为楼市仍然有刚性需求,楼价仍然有上升空间,只要买入时价钱有足够水位,到几年后买入的单位估值上升后,就可以向银行申请转按,并加按变现,把所有资金用来清还原有按揭,或发展商的二按,或发展商的高成数按揭,避免过了二按蜜月期之后要付担高昂的利息支出。

  除了发展商二按之外,住宅买家也可以申请按揭保险,为600万以下物业做最高8成按揭,做按揭保险的好处是银行会把整笔贷款用同一条款,而且是和一般按揭一样优厚,但按揭保险需要交保费,保费可以是逐年付和一笔过付款,如果想付少一点保费,也可以趁层楼供了两、三年之后,乘著楼价上升向其他银行申请转按和加按,务求清还原有的按揭。

  如果按揭保险费用是逐年缴交,清还原有按揭后就无需再缴交,如果按揭保险费用是一笔过缴交,清还原有按揭后也可以退还部份已缴交的按揭保费。

  总之买楼最紧要平,日后楼价上升,就有水位搞转按加按,既可以重整按揭组合,避开二按高息或者无需交按揭保险费用,又可以趁转按再次得到按揭回赠,可谓一举两得。

 
 
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