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按揭攻略
加按套現是最便宜的融資途徑
 
梁隼
《買樓有計》作者
2019年7月12日

  每當樓價上升,業主又想套現一筆現金,最便宜的方法就是將物業加按,因為物業貸款對大部份業主來說是最便宜的融資途徑,例如銀行以銀行同業拆息為基準,即坊間常說的H按,最低利息可以做到H+1.23%,封頂利率以最優惠利率(P)減特定利率,目前最低的封頂利率為2.375%。

  雖然銀行會為大額稅務貸款或私人貸款提供相若利率甚至更低,但是要得到超低利率難度是頗高的,例如要開設銀行的最高階戶口,及達到某些條件,例如要把銀行戶口成為自動轉賬出糧戶口,或者要投資一筆款項買指定投資產品,或者要存入一大筆款項做定期。

  就算能夠達成上述條件,也要面對一個大問題,就是還款期。稅務貸款的還款期通常是一至二年,私人貸款的還款期最長也只有六年,如果借入大筆款項,在這麼短的還款期下,每月的還款額也相當巨額,也就是說,就算符合條件申請巨額低息私人貸款,銀行也會因為申請人入息不足以應付每月還款而不獲批核。

  所以有錢銀需要向銀行借錢,私人貸款、稅務貸款只能應付小額需要,如要大額貸款,就最好考慮把物業加按,物業加按既可以按物業最新估值來批出貸款額,也可以視申請人的情況,最長分三十年每月還款,每個月額外負擔的還款額並不高,例如加按二百萬,每個月都是多還八千元,如果向銀行借二百萬元私人貸款,分最長六年還款,每個月就要還款差不多三萬元。

  物業加按貸款比私人貸款還有一個優勢,就是私人貸款只有千多元的獎賞,但物業加按貸款就有一筆回贈,如轉去另一家銀行加按,按揭回贈更可高達2.45%,而且物業按揭可以在罰息期後再度轉按,再次獲得銀行回贈,所以條件許可下,有資金需要都應該申請轉按及加按,沒有需要也可以套些資金作投資增加收入。

 
 
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