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按揭攻略
加按,要守財政紀律
 
梁隼
《買樓有計》作者
2019年7月20日

  把物業加按無疑是最便宜和容易的融資途徑,加上銀行間競爭激烈,只要多比較幾間銀行,除了可以套現之外,必定可以得到較多優惠。如果再透過一些按揭轉介公司介紹,除銀行回贈之外,部份按揭轉介公司可以有額外回贈給業主。

  然而想把物業加按也不是無止境的,所以業主套現之後,也要維持財政紀律,假若揮霍無度,物業不能再加按之時,又有財務需要的話,就可能要找財務公司捱貴息,甚至要變賣物業套現,無法每兩年轉一次按獲得銀行回贈了。

  物業在甚麼情況下不能加按呢?就要了解批核按揭的兩大因素:物業價值和業主還款能力。先說業主還款能力,就是業主的供款額不超過收入的某個百分比,這個百分比是多少也要視乎物業是否自住,業主擁有幾多層樓,收入來源是否香港而有所不同。

  另外一個因素是物業價值,因為每次申請按揭的時候,銀行會為物業進行估價,如果估價比上一次按揭的價值上升的話,物業才有機會加按,舉個例子,某單位數年前以五百萬元買入,現時銀行委託估價公司為物業估值九百萬元,物業的價值提高了四百萬元,也代表業主可以加按套現。

  但要留意物業按揭是有上限的,例如一般市民理解的六成按揭,只適用於一千萬以下樓價的按揭,當中按揭額的上限是500萬,即是樓價在833萬以上雖然法例上可以做六成按揭,但受到按揭額最高500萬的限制,就會出現做不足六成的情況。

  如業主在樓價估值833萬時轉了按,並用盡按揭成數,即借足500萬,到兩年罰息期後,如果業主想藉轉按來套現,最多也只能套現500萬,假如原有按揭沒有還掉太多本金的話,實際上套現並不多。

  所以在樓價位處833-1000萬水平時,在加按套現時不要借得太盡,這樣在真正需要資金周轉時才有空間套現解決需要。
 

 
 
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