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按揭攻略
申請按揭(Mortgage)要有收入或資產
 
梁隼
《買樓有計》作者
2019年7月25日

  按揭能否成功批核,主要是靠兩個條件,第一個是資產的質素,第二個是申請人的還款能力,所以銀行在批核按揭時,除了看看申請人的年紀之外,也借看看物業的樓齡。

  申請人要證明自己有還款能力,最直接是有一份穩定的收入,所以申請人如果能夠提供糧單、稅單、強積金供款單,和銀行自動轉賬出糧紀錄,最好是在銀行的月結單上每月定時出現SalaryPayroll的存款紀錄,這樣的申請人就是銀行認為最「齊料」的客戶,批核貸款也是最快的。

  如果沒有以上的紀錄,例如是現金出糧,或者支票方式出糧,令到銀行的月結單上沒有自動轉賬出糧紀錄的話,申請人最好也要齊備稅單和強積金供款紀錄,另外也要具備公司信、糧單等紀錄,如果沒有公司信或糧單,例如是的士司機,散工,或者是私人音樂導師,沒有以上文件的話,也最好具備公司信或一些認可證明,例如的士司機證等,銀行也有內部的公式去計算該些職業的收入。

  如果連工作也沒有,即沒有薪金收入,又可以申請按揭嗎?答案是可以的,不過在沒有收入的情況下,該申請者擁有的錢最好也能夠製造一些收入,如買幾層樓收租,或買一些收息股來收股息,銀行也會視作收入計算申請人的還款能力,補充一點是以租金作收入,銀行通常會把收入的70%計算作收入(因為租金要扣管理費、差餉、物業稅等開支),而以股息作為收入,銀行會自行設定一個預設息率,這個息率未必是那些股票的實際息率,這個落差之下申請人很容易會失去預算,所以在申請按揭時最好向銀行查詢一下。

  最後一個情況,是申請人以資產淨值用作申請按揭,例如申請人有一層已供滿的物業,物業市值1000萬元,銀行就會把物業市值除以2作為申請人的資產淨值,即500萬元。如果物業仍然有按揭貸款未還,資產淨值就是估價除以2再減未償還按揭貸款。

  以資產淨值來申請按揭(銀行稱:資產水平審批),按揭貸款的最高成數是樓價的40%,如果申請人已有物業按揭(即:多重按揭Multiple Mortgage),最高成數只是30%,試舉例子,申請人資產淨值500萬元,想買一層800萬的樓,由於申請人已有物業,銀行只會批出30%額度,即240萬元,申請人就要付560萬元首期了。

  所以想買樓,還是要薪高糧準較有優勢。

 
 
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