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按揭攻略

申请按揭(Mortgage)要有收入或资产

 

梁隼

《买楼有计》作者
2019年7月25日

  按揭能否成功批核,主要是靠两个条件,第一个是资产的质素,第二个是申请人的还款能力,所以银行在批核按揭时,除了看看申请人的年纪之外,也借看看物业的楼龄。

  申请人要证明自己有还款能力,最直接是有一份稳定的收入,所以申请人如果能够提供粮单、税单、强积金供款单,和银行自动转账出粮纪录,最好是在银行的月结单上每月定时出现SalaryPayroll的存款纪录,这样的申请人就是银行认为最「齐料」的客户,批核贷款也是最快的。

  如果没有以上的纪录,例如是现金出粮,或者支票方式出粮,令到银行的月结单上没有自动转账出粮纪录的话,申请人最好也要齐备税单和强积金供款纪录,另外也要具备公司信、粮单等纪录,如果没有公司信或粮单,例如是的士司机,散工,或者是私人音乐导师,没有以上文件的话,也最好具备公司信或一些认可证明,例如的士司机证等,银行也有内部的公式去计算该些职业的收入。

  如果连工作也没有,即没有薪金收入,又可以申请按揭吗?答案是可以的,不过在没有收入的情况下,该申请者拥有的钱最好也能够制造一些收入,如买几层楼收租,或买一些收息股来收股息,银行也会视作收入计算申请人的还款能力,补充一点是以租金作收入,银行通常会把收入的70%计算作收入(因为租金要扣管理费、差饷、物业税等开支),而以股息作为收入,银行会自行设定一个预设息率,这个息率未必是那些股票的实际息率,这个落差之下申请人很容易会失去预算,所以在申请按揭时最好向银行查询一下。

  最后一个情况,是申请人以资产净值用作申请按揭,例如申请人有一层已供满的物业,物业市值1000万元,银行就会把物业市值除以2作为申请人的资产净值,即500万元。如果物业仍然有按揭贷款未还,资产净值就是估价除以2再减未偿还按揭贷款。

  以资产净值来申请按揭(银行称:资产水平审批),按揭贷款的最高成数是楼价的40%,如果申请人已有物业按揭(即:多重按揭Multiple Mortgage),最高成数只是30%,试举例子,申请人资产净值500万元,想买一层800万的楼,由於申请人已有物业,银行只会批出30%额度,即240万元,申请人就要付560万元首期了。

  所以想买楼,还是要薪高粮准较有优势。

 
 
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