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按揭攻略

加按,要守财政纪律

 

梁隼

《买楼有计》作者
2019年7月20日

  把物业加按无疑是最便宜和容易的融资途径,加上银行间竞争激烈,只要多比较几间银行,除了可以变现之外,必定可以得到较多优惠。如果再透过一些按揭转介公司介绍,除银行回赠之外,部份按揭转介公司可以有额外回赠给业主。

  然而想把物业加按也不是无止境的,所以业主变现之后,也要维持财政纪律,假若挥霍无度,物业不能再加按之时,又有财务需要的话,就可能要找财务公司捱贵息,甚至要变卖物业变现,无法每两年转一次按获得银行回赠了。

  物业在甚么情况下不能加按呢?就要了解批核按揭的两大因素:物业价值和业主还款能力。先说业主还款能力,就是业主的供款额不超过收入的某个百分比,这个百分比是多少也要视乎物业是否自住,业主拥有几多层楼,收入来源是否香港而有所不同。

  另外一个因素是物业价值,因为每次申请按揭的时候,银行会为物业进行估价,如果估价比上一次按揭的价值上升的话,物业才有机会加按,举个例子,某单位数年前以五百万元买入,现时银行委托估价公司为物业估值九百万元,物业的价值提高了四百万元,也代表业主可以加按变现。

  但要留意物业按揭是有上限的,例如一般市民理解的六成按揭,只适用於一千万以下楼价的按揭,当中按揭额的上限是500万,即是楼价在833万以上虽然法例上可以做六成按揭,但受到按揭额最高500万的限制,就会出现做不足六成的情况。

  如业主在楼价估值833万时转了按,并用尽按揭成数,即借足500万,到两年罚息期后,如果业主想藉转按来变现,最多也只能变现500万,假如原有按揭没有还掉太多本金的话,实际上变现并不多。

  所以在楼价位处833-1000万水平时,在加按变现时不要借得太尽,这样在真正需要资金周转时才有空间变现解决需要。
 

 
 
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