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按揭攻略

减回赠也值得转按

 

梁隼

《买楼有计》作者
2019年9月7日

  继有大银行带头减转按现金回赠,减到1%,其他银行虽然未有跟足,但转按回赠也减到1.8%,其实转按回赠只是考虑按揭银行的其中一个元素,只要有著「这里损失的,可以在另一处赚回」的心态,有需要仍然可以选择现时转按或加按。

  例如业主想加按「借到尽」,即是最多借到楼价五成就借足五成,借到楼价六成就借足六成,这个情况下银行的按揭现金回赠就会受到金管局的指引所限,现金回赠最多是按揭额的1%,例如转按后按揭额为500万元,现金回赠就是5万元,如果回赠额超过1%,就会在最终批核额内扣减整笔回赠。


  假设银行的转按回赠是1.8%,业主打算为一层估值为900万的物业「借到尽」,即借足500万元,因为有1.8%回赠是以「扣本金」形式发放,即业主实际向银行借491万元,这情况下业主都有得益,因为每月供款,会因应借贷额下降而减少,所以银行回赠越多,对业主的得益也越大。


  另一个考虑加按的因素是可以变现到几多现金,只要变现得多,就可以借助存款挂勾按揭(mortgage link)户口获得高息,按现时各大银行的准则,按揭额一半的存款可以获得与按揭利率一样的存款息率,例如按揭额是500万元,按揭利率上限是2.475%,该存款挂勾按揭户口的头250万元存款就可以同样获得2.475%存款利率,比很多定期存款息率还要高。


  可是加按的金额也要视乎楼价估值,如果觉得未来回赠会上升而推迟加按,但未来楼价下跌导致估值下跌的话,就有机会加按金额不似预期,就算有高回赠,变现金额也可能比现时加按的少。

  只要有信心现时加按能够变现最多,就不要因为按揭回赠金额减少而延迟加按计划。

 
 
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