减回赠也值得转按

　　继有大银行带头减转按现金回赠，减到1%，其他银行虽然未有跟足，但转按回赠也减到1.8%，其实转按回赠只是考虑按揭银行的其中一个元素，只要有著「这里损失的，可以在另一处赚回」的心态，有需要仍然可以选择现时转按或加按。

　　例如业主想加按「借到尽」，即是最多借到楼价五成就借足五成，借到楼价六成就借足六成，这个情况下银行的按揭现金回赠就会受到金管局的指引所限，现金回赠最多是按揭额的1%，例如转按后按揭额为500万元，现金回赠就是5万元，如果回赠额超过1%，就会在最终批核额内扣减整笔回赠。

　　假设银行的转按回赠是1.8%，业主打算为一层估值为900万的物业「借到尽」，即借足500万元，因为有1.8%回赠是以「扣本金」形式发放，即业主实际向银行借491万元，这情况下业主都有得益，因为每月供款，会因应借贷额下降而减少，所以银行回赠越多，对业主的得益也越大。

　　另一个考虑加按的因素是可以变现到几多现金，只要变现得多，就可以借助存款挂勾按揭(mortgage link)户口获得高息，按现时各大银行的准则，按揭额一半的存款可以获得与按揭利率一样的存款息率，例如按揭额是500万元，按揭利率上限是2.475%，该存款挂勾按揭户口的头250万元存款就可以同样获得2.475%存款利率，比很多定期存款息率还要高。

　　可是加按的金额也要视乎楼价估值，如果觉得未来回赠会上升而推迟加按，但未来楼价下跌导致估值下跌的话，就有机会加按金额不似预期，就算有高回赠，变现金额也可能比现时加按的少。

　　只要有信心现时加按能够变现最多，就不要因为按揭回赠金额减少而延迟加按计划。